中國(guó)消費(fèi)者報(bào)·中國(guó)消費(fèi)網(wǎng)訊 進(jìn)入2020年，新冠肺炎肺炎疫情成為影響全世界的黑天鵝事件。但在不利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中國(guó)的疫情從三月份開(kāi)始得到了有效的控制。近日，高力國(guó)際發(fā)布了最新市場(chǎng)分析報(bào)告認(rèn)為，隨著中國(guó)逐步控制新冠肺炎疫情，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)是第一個(gè)從疫情的陰霾中逐步復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)體。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“我們對(duì)于市場(chǎng)的整體判斷是疫情對(duì)于北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)沒(méi)有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化而已。在市場(chǎng)新租活動(dòng)被凍結(jié)，部分租戶(hù)租約正常到期，以及成本因素成為企業(yè)的重要考量等多種因素的作用下，一季度凈吸納量的數(shù)據(jù)也反映出和宏觀經(jīng)濟(jì)相同的走勢(shì)。”
高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)量，但市場(chǎng)需求受到抑制，導(dǎo)致空置率環(huán)比提升0.8%，同比上漲5.9%，達(dá)到16.7%。其中燕莎商圈空置率上漲幅度最大，同比上漲6.1%，季度空置率上升為存量租戶(hù)租約到期搬遷或縮減面積所致。由于空置率逐步走高，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平也處于下調(diào)通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。全市各個(gè)商圈均呈現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，達(dá)到環(huán)比-5.4%;長(zhǎng)期價(jià)格堅(jiān)挺的金融街和中關(guān)村也出現(xiàn)松動(dòng)，環(huán)比分別下調(diào)-1.4%和-3.1%。整體市場(chǎng)環(huán)境依然更有利于租戶(hù)，有搬遷或擴(kuò)租需求的租戶(hù)可以比較積極的在市場(chǎng)中尋找性?xún)r(jià)比更高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行辦公空間升級(jí)。
嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為：“由于受到疫情影響較小，目前IT行業(yè)的需求占比較大，這個(gè)行業(yè)的需求恢復(fù)也是最快的。海外總部受到疫情的影響，大部分外資公司整個(gè)3月份都處于停滯狀態(tài)，預(yù)計(jì)該情況會(huì)進(jìn)一步延續(xù)到二季度，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的海外公司尋求降低成本的計(jì)劃。”由于租金下調(diào)，空置率上升，對(duì)于租戶(hù)來(lái)講已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)減負(fù)提升辦公品質(zhì)的機(jī)會(huì)窗口。疫情的出現(xiàn)也讓很多企業(yè)重新審視并指定新的辦公策略，更深入地思考如何進(jìn)一步提高辦公效率。對(duì)于寫(xiě)字樓業(yè)主，嚴(yán)區(qū)海建議：“寫(xiě)字樓業(yè)主對(duì)于目前的市場(chǎng)情況應(yīng)該積極調(diào)整租賃策略，更靈活地通過(guò)多種方式留住老客戶(hù)，拿下新客戶(hù)，在這個(gè)時(shí)期保持出租率更為重要。
高力國(guó)際華北區(qū)研究部陸明對(duì)此的觀點(diǎn)是：“北京市場(chǎng)的核心問(wèn)題依然是高供應(yīng)量推高空置率。2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會(huì)持續(xù)攀升，有可能會(huì)進(jìn)一步突破20%。然而，疫情延緩了很多在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度，因此我們預(yù)計(jì)會(huì)有部分項(xiàng)目將延遲入市，這從一定程度上減輕了市場(chǎng)的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)活動(dòng)會(huì)在二季度出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇跡象。同時(shí)，我們維持在2019年四季度對(duì)于市場(chǎng)租金高位盤(pán)整態(tài)勢(shì)的基本判斷，在疫情的影響下，租金的調(diào)整幅度將加大?；谀壳耙咔楹笃诘氖袌?chǎng)狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，租金預(yù)期大概會(huì)在明年發(fā)生轉(zhuǎn)變。”
嚴(yán)區(qū)海董事總經(jīng)理判斷：穩(wěn)就業(yè)和新基建是今年宏觀調(diào)控最重要的兩個(gè)方面，其中新基建將成為中國(guó)下一階段供給側(cè)改革的重要抓手。新基建包括5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車(chē)充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等七大方向。就當(dāng)前發(fā)展走向而言，疫情對(duì)于需求端的影響只是暫時(shí)的，但是對(duì)于供給端卻有著深遠(yuǎn)的影響。新基建的大規(guī)模鋪開(kāi)將進(jìn)一步提升通過(guò)科技升級(jí)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量。以新基建為首的產(chǎn)業(yè)革命將會(huì)加快整個(gè)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)，甚至重構(gòu)中國(guó)在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)格局下的影響力。全世界都在盯著中國(guó)后疫情時(shí)期的政策有效性和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)力。在全球降息和量化寬松的大趨勢(shì)下，我們相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步企穩(wěn)將給全球投資者帶來(lái)信心，下半年資金會(huì)加大流入中國(guó)市場(chǎng)，布局無(wú)疫情且經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的市場(chǎng)會(huì)成為全球避險(xiǎn)資金的首選。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為內(nèi)外資本抗周期最佳防守工具。北京2020一季度共有3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫(xiě)字樓。最大的交易是位于朝陽(yáng)區(qū)的LG雙子塔，該項(xiàng)目自去年下半年入市后“花落誰(shuí)家”一直是投資界熱議的話(huà)題，最終，新加坡主權(quán)基金GIC以11億美元將其收購(gòu)，占一季度總成交額的92%。
自3月下旬以來(lái)，投資者已逐步恢復(fù)活躍度，在北京市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)，安排勘察項(xiàng)目等。其關(guān)注重點(diǎn)仍將是寫(xiě)字樓市場(chǎng)，除了城市更新類(lèi)項(xiàng)目外，已具有現(xiàn)金流的持有型物業(yè)亦成為投資人關(guān)注的類(lèi)型。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理汪蓓認(rèn)為：“房地產(chǎn)投資需求長(zhǎng)期存在，疫情只會(huì)影響市場(chǎng)投資節(jié)奏，國(guó)內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為內(nèi)外資本抗周期下的最佳防守工具，交易會(huì)在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一定的釋放，消化之前所壓抑的需求。由于國(guó)際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對(duì)慢于內(nèi)資投資人。”
此外值得一提的是，線上科技公司，醫(yī)藥與醫(yī)療公司以及云計(jì)算，大數(shù)據(jù)等行業(yè)由于疫情影響需求反向增加，其承租能力穩(wěn)定且有擴(kuò)張的可能性，這些行業(yè)普遍都分布在有產(chǎn)業(yè)聚集性的商務(wù)園區(qū)，例如北京中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)園等，因此商務(wù)園項(xiàng)目將可能成為具有增長(zhǎng)爆發(fā)力的子市場(chǎng)。
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