中國(guó)消費(fèi)者報(bào)北京訊（記者孫蔚）高力國(guó)際近日發(fā)布華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)2020年第二季度研究報(bào)告，就2020年第二季度北京市的寫字樓等板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧，并對(duì)2020年下半年作出展望。
由于復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，整個(gè)供給端的復(fù)蘇步伐明顯快于需求端。疫情防控和居民心理恐懼從一定程度上依然壓抑著居民的消費(fèi)熱情，再加上北京二季度的確出現(xiàn)疫情反復(fù)，整體消費(fèi)需求的釋放相對(duì)緩慢，拖累了整個(gè)復(fù)商復(fù)市的節(jié)奏。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認(rèn)為，雖然中國(guó)依然處于經(jīng)濟(jì)下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，以及疫情防控期的三期疊加效應(yīng)的影響下，但高力國(guó)際相信在沒(méi)有大的疫情反彈的前提下，隨著“六穩(wěn)”和“六保”工作的推進(jìn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年的復(fù)蘇步伐將進(jìn)一步加快，目前復(fù)蘇相對(duì)緩慢的服務(wù)業(yè)將會(huì)在下半年起到促進(jìn)就業(yè)和刺激消費(fèi)的重要作用。
就二季度的北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量回暖，相較于一季度的慘淡的成交行情，本季度凈吸納量約30000平方米。一季度被疫情壓制的需求，在二季度開(kāi)始出現(xiàn)逐步回暖的跡象。然而，高力國(guó)際也注意到，在剔除了自用和預(yù)租的影響下，全市場(chǎng)的凈吸納量依然為-14000平方米左右，需求復(fù)蘇的強(qiáng)度并沒(méi)有市場(chǎng)期待的那么強(qiáng)。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“隨著需求開(kāi)始逐步釋放，整體市場(chǎng)空置率在有新增供應(yīng)的情況下穩(wěn)定在16.6%，與上個(gè)季度空置率基本持平。本季度CBD的新增供應(yīng)只有三星大廈一個(gè)項(xiàng)目，因此CBD的空置率被小幅推高，上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到17.2%。麗澤區(qū)域在本季度成為成交最火熱的市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)的樓宇質(zhì)量加上超高的性價(jià)比使得麗澤區(qū)域的空置水平大幅環(huán)比下降16.2個(gè)百分點(diǎn)至70.5%。”由此也可以看出，整體市場(chǎng)的租戶依然非常關(guān)注租金等成本因素的影響，租戶承租能力還沒(méi)有真正恢復(fù)。
在租金方面，本季度租金依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢(shì)，整體市場(chǎng)租金水平繼續(xù)小幅環(huán)比下降1.7%至367元每月每平米。從子市場(chǎng)的情況來(lái)看，燕莎區(qū)域的租金降幅依然比較大，環(huán)比下降5%，同比下降18%。價(jià)格長(zhǎng)期堅(jiān)挺的金融街和中關(guān)村延續(xù)了一季度小幅下調(diào)的走勢(shì)，分別環(huán)比下降1.4%和1.5%，但這兩個(gè)子市場(chǎng)依然是北京表現(xiàn)最好的市場(chǎng)，特別是受益于來(lái)自金融和高科技行業(yè)的需求支撐。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，市場(chǎng)需求想要在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)符合預(yù)期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個(gè)基礎(chǔ)條件上。雖然我們可以基本確認(rèn)市場(chǎng)逐步走出疫情陰霾的大趨勢(shì)，但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預(yù)租的影響后可能僅為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)歷史平均水平的一半左右。同時(shí)，高供應(yīng)的問(wèn)題依然存在，下半年北京市場(chǎng)依然會(huì)迎來(lái)接近70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，明年還有近80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。在高供應(yīng)且需求中性的市場(chǎng)環(huán)境下，空置率預(yù)計(jì)將在2021年達(dá)到本輪高供應(yīng)時(shí)期的最高點(diǎn)，達(dá)到20.7%。在高空置率的市場(chǎng)環(huán)境下，租金依舊會(huì)保持緩慢下探的趨勢(shì)，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021年和2022年可能會(huì)成為本輪市場(chǎng)租金調(diào)整的真正底部。
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