中國消費者報訊（記者孫蔚）2020年，對于北京限價房而言注定是不平凡的一年，限競房地塊成交量大幅減少，市場上紛紛傳言限競房即將退出歷史舞臺，剛需購房者最后的購房機(jī)會已然來到，事實果真如此嗎？記者對此采訪了有關(guān)專家。
限競房限的是中高端項目價格
貝殼研究院分析師許小樂對記者表示，自2016年起，北京市為了限制地價與房價上漲，在土地“招拍掛”過程中引入新規(guī)則，對擬出讓地塊未來所建造的套型建筑面積及銷售均價進(jìn)行了限制，即“居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”,進(jìn)而起到穩(wěn)定剛需供應(yīng)和穩(wěn)房價的作用。自2018年限競房入市，對整體房價的上漲起到較為明顯的抑制作用。2018年北京商品住宅成交均價同比下降3%，為2011年以來的首次下滑。
但是，從限競房的價格來看，其對整體房價的調(diào)節(jié)策略主要在于對熱點區(qū)域的中高端項目的價格進(jìn)行限制，從而起到抑制熱點區(qū)域價格過快上漲的作用，進(jìn)而拉低整體房價增速。限競房項目實則為中高端項目，而非純剛需項目。來自貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2016年限價地塊入市以來，限競地塊的均價限價均高于一年后整體住宅市場的成交均價（按開發(fā)周期一年計算）。同時，按照北京近兩年商品住宅成交均價平均增速預(yù)測，2021年每平方米成交均價在4.9萬元左右，那么2020年成交限競房項目限價將高于整體市場18個百分點，限競房項目正在逐漸向高端項目靠攏。
2020年北京限價宅地成交占比大幅降低
2020年北京限價宅地成交規(guī)劃建筑面積為95萬㎡，占總成交面積的16%，限價宅地成交占比大幅降低。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截止2020年12月23日，已經(jīng)成交的限競房地塊共1634萬㎡，已成交限競房面積為572萬㎡，仍有65%的限競房產(chǎn)品等待去化，按照當(dāng)前去化速度計算，限競房產(chǎn)品至少需要5-10年才能去化完畢，充足的存量或許是限價宅地成交量減少的主因。
據(jù)許小樂介紹，2020年北京五環(huán)以內(nèi)限價宅地成交占比提升至25%，六環(huán)以外限價宅地成交占比逐步縮小至13%。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，自限競房2018年入市以來，總?cè)セ蕿?6%，低于近三年整體新房市場72%的去化率，限競房產(chǎn)品去化難度相對較大。另外，2018年以來累計供應(yīng)量在50萬㎡以上的區(qū)域中，朝陽區(qū)及豐臺區(qū)限競房去化率較高，分別為87%和67%；而房山區(qū)和順義區(qū)去化率分別為47%和39%，低于平均水平。可見區(qū)位價值對于限競房的去化來講仍然是關(guān)鍵因素。
承擔(dān)房價穩(wěn)定器作用
截止到2020年12月23日，北京商品住宅市場中限競房成交面積為301萬㎡，同比增長33%，呈逐年上升走勢。就整體市場而言，限競房的成交量占比也是逐步走高，成交占比達(dá)到45%，逐漸接近5成，加上限競房產(chǎn)品存量較大，且其肩負(fù)著價格穩(wěn)定器的重要作用，短期內(nèi)不會退出市場，預(yù)計短期內(nèi)北京新房市場價格增速將保持穩(wěn)定，房價大幅上漲的可能性較小。
隨著限競房項目供應(yīng)結(jié)構(gòu)向高端項目傾斜，其供應(yīng)策略亦開始調(diào)整。2020年12月，北京市昌平區(qū)和朝陽區(qū)兩宗限價地塊，出讓公告中將“居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”中“套型建筑面積”的表述改為“套內(nèi)建筑面積”，“套型建筑面積”相較于“套內(nèi)建筑面積”多出了公攤面積，而普通商品住宅的公攤面積一般在20%-30%，可見此調(diào)整意味著未來受“70/90政策”限制的項目，70%的住宅產(chǎn)品建筑面積上限將提升至110-120平方米。限競房“套型”變“套內(nèi)”的政策調(diào)整符合市場需求。限競房的價格實際上對應(yīng)的客戶群體中剛改客戶多于首置客戶，尤其對于高端項目來說，原來的“70/90政策”將大部分產(chǎn)品建筑面積限制在90平方米以下，主要為一居、二居和小三居產(chǎn)品，難以滿足改善客戶需求。此次“套型”變“套內(nèi)”實則增加戶型建筑面積至110-120平方米，提供了擴(kuò)大改善產(chǎn)品供應(yīng)量的空間，此為限競房制度在發(fā)展過程中順應(yīng)市場需求的策略調(diào)整，將指導(dǎo)未來限競房項目提升市場競爭力，從而促進(jìn)市場去化效率。許小樂預(yù)計未來，限競房作為價格穩(wěn)定器仍將與新房市場共存，但供應(yīng)策略將隨著市場表現(xiàn)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和優(yōu)化。
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