中國消費者報訊（記者孫蔚）1月6日，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行舉行2020北京房地產(chǎn)市場回顧及2021展望線上發(fā)布會，回顧2020年北京寫字樓租賃及大宗交易市場的同時，對2021年北京市場作出預(yù)判。
市場租賃需求繼續(xù)回暖，高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)表現(xiàn)突出
2020年四季度，得益于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇和疫情的好轉(zhuǎn)，北京寫字樓市場租賃需求延續(xù)了上季度的回暖態(tài)勢，全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量分別為前三季度總和的2.56倍和1.25倍，達(dá)21.59萬平方米和3.15萬平方米。疫情雖然使2020年北京整體市場吸納總量不及往年，但也激發(fā)了如線上教育、線上醫(yī)療、電商及配送、在線視頻娛樂及游戲、人工智能等高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)快速發(fā)展。
寫字樓市場空置率保持穩(wěn)定， 未來一年降繼續(xù)承壓
2020年四季度，市場繼續(xù)迎來約31萬平方米的新增供應(yīng)。得益于市場租賃成交的良好表現(xiàn)，北京全市空置率僅環(huán)比微升0.4個百分點達(dá)17.0%；而五大核心商圈市場空置率則在無新增供應(yīng)的情況下環(huán)比下降0.4個百分點至10.8%。戴德梁行北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示：“盡管整體市場空置水平較上季度保持平穩(wěn)，但由于空置率仍處于歷史高位，為了盡快提高項目出租率，部分業(yè)主繼續(xù)通過降低租金的方式來爭取更多租戶。”至此，北京全市和五大核心商圈市場租金分別為每月每平方米337.2元和387.3元，環(huán)比下降3.2%和1.5%，同比下降11.8%和9.5%。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行
預(yù)計2021年新增供應(yīng)將高達(dá)150萬平方米。戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“未來一年，在大量新增供應(yīng)和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉(zhuǎn)的雙重壓力下，市場空置率或?qū)⒈焕^續(xù)推高，租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力。”長期來看，隨著北京寫字樓整體市場供應(yīng)的放緩，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和北京自貿(mào)區(qū)政策的逐步實施下，預(yù)計與其相關(guān)的金融和高科技等行業(yè)租賃需求將得到進(jìn)一步釋放，屆時將有望迎來租金和出租率的雙提升。
首次取代上海成外資買家新寵
2020年全國大宗交易成交總額達(dá)2047億元，其中，北京大宗交易成交額占比為20%，穩(wěn)定在500億元以上。
從全國大宗交易數(shù)據(jù)看，北京首次取代上海，成為最受外資歡迎城市，北京外資買家成交約155億元，占比達(dá)30%，比例幾乎是上海的2倍。
從投資類別看，北京大宗交易市場中辦公及研發(fā)辦公類交易仍占據(jù)半壁江山，交易額占比達(dá)54%，其中自用買家貢獻(xiàn)率超六成。
從區(qū)位來看，核心區(qū)域城市更新物業(yè)持續(xù)受市場青睞，通州、豐臺也繼續(xù)成為投資者在非核心商圈的關(guān)注點。
零售市場城市更新項目仍為主力
截至2020年末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量上升至1445萬平方米，其中購物中心存量達(dá)1260萬平方米，占比超過87%。
受疫情影響，雖然2020年上半年北京零售市場表現(xiàn)低迷，但隨著疫情的緩解，下半年在政府、開發(fā)商及品牌商開展的各類促消費活動刺激下，市場消費活力得到恢復(fù)。三四季度，北京新開業(yè)品牌明顯增多，主要以休閑餐飲及時尚零售類業(yè)態(tài)為主。
雖然今年受疫情影響，北京零售市場新增供應(yīng)步伐放緩，但隨著市場的回暖，四季度迎來多個大體量項目的集中入市，全年新增供應(yīng)為60.6萬平方米，同比上升31%。入市項目均位于非核心商圈，且城市更新類項目體量占到78%。戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎認(rèn)為：“未來，隨著市內(nèi)老牌商業(yè)項目改造升級的完成，北京零售市場品質(zhì)將得到大幅提升。另外，經(jīng)歷了疫情的洗禮后，各購物中心也將更注重業(yè)態(tài)的平衡及線上線下的互動與補(bǔ)充。”
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