曹麗娟/圖
中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）開年伊始，一股強(qiáng)冷空氣在樓市彌漫。1月21日，上海推出樓市調(diào)控10條內(nèi)容，力度升級(jí)震驚市場(chǎng);1月23日，深圳住建局發(fā)布8條措施，樓市調(diào)控再升級(jí);1月27日，杭州從住房限購(gòu)、住房限售、稅收調(diào)節(jié)和無(wú)房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及高層次人才優(yōu)先購(gòu)房政策等方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控;北京住建委也于近日公布了40家開發(fā)商因無(wú)證售房等違法違規(guī)行為被查的消息。業(yè)內(nèi)人士表示，上海、深圳、杭州等地樓市的火爆最終引來(lái)調(diào)控加碼是意料之中，但政策出臺(tái)的速度之快，卻又在意料之外。
政策封堵投機(jī)漏洞
“從政策角度而言，一直以來(lái)上海的調(diào)控政策最為嚴(yán)格，但仍有部分購(gòu)房者以‘假離婚’等投機(jī)行為獲取購(gòu)房資格，鉆政策的漏洞。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者直言。
此次上海8部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，涉及土地、限購(gòu)、信貸、稅費(fèi)等10條主要內(nèi)容。其中，為打擊“假離婚”增加購(gòu)房資格的現(xiàn)象，規(guī)定“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算”。
據(jù)張大偉介紹，實(shí)際上，在2020年下半年以來(lái)，深圳、成都等多個(gè)城市已明確離婚年限，堵上“假離婚”獲取購(gòu)房資格的漏洞。不同的是，部分城市規(guī)定年限為2年，而上海升級(jí)為3年，整個(gè)時(shí)間周期相對(duì)較長(zhǎng)，從這一角度來(lái)看政策也相對(duì)更為嚴(yán)格。
圍堵“假結(jié)婚”，深圳也在出手打補(bǔ)丁。按此前深圳的政策，如果以家庭名義在深圳購(gòu)買商品房，只要求一人有購(gòu)房名額，且可登記在無(wú)購(gòu)房資格方名下。因此，不少炒房者借助這一漏洞，與有購(gòu)房資格者通過(guò)“假結(jié)婚”的方式，進(jìn)而獲取房產(chǎn)登記資格。而根據(jù)1月23日發(fā)布的新文件精神，居民家庭購(gòu)買的商品住房，只能登記在具有購(gòu)房資格的家庭成員名下。
樓市調(diào)控政策對(duì)需求端同樣做出抑制。上海規(guī)定要嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
深圳要求，嚴(yán)格核查購(gòu)房人的社保、個(gè)稅清單、收入證明、征信報(bào)告、購(gòu)房款來(lái)源及一年以上的銀行流水單等。對(duì)償債收入比例不符合要求的購(gòu)房人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，采取勸退等處理方式。
杭州則進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)，明確要求落戶不到5年限購(gòu)1套，贈(zèng)予他人滿3年才能買房，被贈(zèng)予納入限購(gòu)范圍。樓盤中簽率小于或等于10%，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起限售5年。認(rèn)定為熱點(diǎn)樓盤且無(wú)房戶優(yōu)先購(gòu)買的商品住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起限售5年。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，事實(shí)上，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源核查是對(duì)購(gòu)房需求很大的抑制，但具體力度還要看執(zhí)行層面。上海的政策中首次提到了“房貸集中度”的概念，后續(xù)銀行在貸款方面勢(shì)必需要更為保守，部分熱度較高的樓盤，在貸款方面或?qū)⒚媾R收緊的可能。
加強(qiáng)整頓樓市亂象
整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象也是房地產(chǎn)調(diào)控的舉措之一。近日，北京市住建委官方微信公眾號(hào)披露了40家開發(fā)商因無(wú)證售房等違法違規(guī)行為被查的消息，其中北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司在未取得商品房預(yù)售許可的情況下銷售泰禾麗景家園，被按高限處以1286萬(wàn)元的罰款。
北京市住建委還針對(duì)珠江地產(chǎn)旗下北京順開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的珠江·中國(guó)闕項(xiàng)目(鉑悅灣佳苑)拒絕購(gòu)房人使用公積金貸款，旭輝集團(tuán)旗下北京德順富興投資有限公司開發(fā)的旭輝·一合相項(xiàng)目(景匯家園)不執(zhí)行限購(gòu)政策，綠城中國(guó)旗下的北京致平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的綠城·奧海明月項(xiàng)目銷控表與實(shí)際不符，北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的中鐵·諾德春風(fēng)和院項(xiàng)目(諾德和苑)銷售信息公示不全等18家存在違規(guī)問題的開發(fā)企業(yè)下達(dá)責(zé)令改正通知書，并采取限制網(wǎng)簽、約談告誡、信用監(jiān)管等多種手段進(jìn)行懲戒。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，做到新開盤項(xiàng)目必查、有群眾投訴必查、存在違規(guī)問題必查，重點(diǎn)查處違法違規(guī)售房、銷售信息公示不全、違反住房限購(gòu)政策、違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定、購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中附加不平等條款等突出問題。
無(wú)獨(dú)有偶，開年以來(lái)海南整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的力度也在加大。近日，?？谑凶〗ň帧⑹邪l(fā)改委、市場(chǎng)監(jiān)管局、綜合行政執(zhí)法局聯(lián)合召開緊急會(huì)議，共同研究查處海口長(zhǎng)弘·御府和海口118項(xiàng)目C地塊兩項(xiàng)目違法違規(guī)銷售行為。其中，對(duì)海南世知印刷工業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的長(zhǎng)弘·御府項(xiàng)目存在的涉嫌價(jià)外加價(jià)、虛假宣傳、違法改建加建等違法違規(guī)行為，?？谑凶〗ň至⒓磿和ｉL(zhǎng)弘·御府項(xiàng)目在售的1號(hào)樓、3號(hào)樓及地下室的網(wǎng)簽;針對(duì)羅牛山·璞域·玖悅府項(xiàng)目存在的涉嫌無(wú)證銷售、價(jià)外加價(jià)等違法違規(guī)行為，?？谑邪l(fā)改委暫停受理該項(xiàng)目開發(fā)公司名下在該市的所有新建商品房?jī)r(jià)格備案，海口市住建局暫停受理該項(xiàng)目預(yù)售許可。
調(diào)控具有警示作用
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，本輪上海、深圳、杭州調(diào)控政策緊急出臺(tái)，充分體現(xiàn)了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。上述三地樓市在2020年一年的時(shí)間里，經(jīng)歷了從轉(zhuǎn)暖到火爆的過(guò)程，市場(chǎng)的過(guò)熱最終引來(lái)了調(diào)控升級(jí)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月15日發(fā)布的《2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，深圳二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅高達(dá)14.1%，而這一漲幅位列70個(gè)城市之首。
根據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)，2020年上海新建商品住宅成交面積升至918萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%，創(chuàng)2017年以來(lái)新高。同樣，2020年也是上海的二手房市場(chǎng)的一個(gè)成交大年，成交面積2486萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，成交金額更是創(chuàng)下歷史新高，達(dá)10091億元。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，此次上海樓市調(diào)控政策的出臺(tái)還是非常到位且有針對(duì)性的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題及時(shí)響應(yīng)，可以說(shuō)，上海打響了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控第一槍，對(duì)于接下來(lái)各大城市的表現(xiàn)具有很強(qiáng)的警示作用和引導(dǎo)意義。丁祖昱表示，政策的實(shí)施效果仍有待于進(jìn)一步觀察，但短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)部分成交產(chǎn)生比較大的影響。在樓市“虛火”上澆一些冷水，讓市場(chǎng)冷靜一下，也將更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的穩(wěn)定和發(fā)展。
實(shí)際上，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)都是社會(huì)的關(guān)注點(diǎn)。自2016年9月30日調(diào)控拉開大幕至今，中央多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”定位，本輪調(diào)控不僅持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、參與城市多、出臺(tái)各項(xiàng)措施密集。在上海、深圳、杭州接連加碼為火熱樓市出手之后，或許將給其他熱點(diǎn)樓市的調(diào)控提供參考風(fēng)向標(biāo)。
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