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    • 國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局主管

      中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)主辦

      維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益,引導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)

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      鄰居裝修行為不當(dāng) 能否要求減免物業(yè)費(fèi)
      2021-04-08 15:37 本文來(lái)源:中國(guó)消費(fèi)者報(bào)•中國(guó)消費(fèi)網(wǎng) 作者:姜馨

      中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道  樓下鄰居安裝排煙管道不當(dāng),樓上住戶不堪其擾,可以以物業(yè)公司沒(méi)有盡到監(jiān)管職責(zé)為由要求減免物業(yè)費(fèi)嗎?近日,北京市第一中級(jí)人民法院對(duì)一起相關(guān)案件作出維持一審原判,業(yè)主必須繳納物業(yè)費(fèi)的終審判決。

      案情回放:

      物業(yè)不作為業(yè)主拒繳費(fèi)

      姜女士為北京市某小區(qū)業(yè)主,2007年10月,該小區(qū)業(yè)主大會(huì)(甲方)與小信公司(乙方)簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》,約定小信公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。

      因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿意,姜女士自2012年2月1日至2019年12月31日一直未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)此,小信公司向一審法院提起訴訟,要求姜女士支付該期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)15000余元。

      姜女士表示,前期由于小信公司未提前通知暖氣試水,導(dǎo)致家中新安裝的暖氣設(shè)備漏水,進(jìn)而將樓下房屋地板損壞,其賠償了樓下業(yè)主損失3080元。此外,樓下住戶入住時(shí)將廚房外墻打穿安裝了排煙管道,其排出的廢氣對(duì)她家及小區(qū)環(huán)境造成了影響,影響了她正常賣(mài)房,小信公司對(duì)此監(jiān)管不力,不予解決,因此她才拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

      法院判決:

      物業(yè)公司未存在違約行為

      一審法院經(jīng)過(guò)審理,判決姜女士應(yīng)支付涉案期間欠繳的物業(yè)費(fèi)15406.77元。

      姜女士不服一審判決,向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴。她認(rèn)為樓下業(yè)主將外墻打穿安裝了排煙管,對(duì)著自家的客廳排放廢氣,導(dǎo)致其房屋賣(mài)不出去。小信公司沒(méi)有履行監(jiān)督、制止、管理的職責(zé),存在不作為。因此要求改判支付一半物業(yè)費(fèi)。

      小信公司辯稱,姜女士與樓下業(yè)主之間的糾紛是相鄰關(guān)系糾紛,應(yīng)另案起訴,其并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)。

      北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為,小信公司與小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同,上述合同系雙方真實(shí)意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬有效合同,對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。雙方均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。姜女士因小信公司的物業(yè)服務(wù)不到位主張減半交納物業(yè)費(fèi),但其主張的事由主要與樓下住戶爭(zhēng)議有關(guān),現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明小信公司在履行合同過(guò)程中存在嚴(yán)重違約行為,故姜女士以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為由要求減半交納物業(yè)費(fèi),在小信公司不認(rèn)可的情況下,法院不予支持。

      據(jù)此,北京市第一中級(jí)人民法院作出終審判決:駁回上訴,維持原判。

      法官說(shuō)法:

      服務(wù)是否到位需整體考量

      北京市第一中級(jí)人民法院法官黃慧婧表示,隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn),小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)。在物業(yè)公司起訴追繳物業(yè)費(fèi)的案件中,業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)不到位為由要求減免費(fèi)用。

      在處理此類(lèi)糾紛時(shí),需要注意到物業(yè)服務(wù)是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動(dòng)態(tài)性的過(guò)程性服務(wù),在對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),不宜僅依據(jù)短時(shí)間內(nèi)個(gè)別的、局部的問(wèn)題加以判定,而應(yīng)對(duì)小區(qū)整體的服務(wù)情況和持續(xù)狀態(tài)進(jìn)行多方位全面考量。雖然每位業(yè)主均有權(quán)依據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià),但物業(yè)服務(wù)具有公共性,在相關(guān)費(fèi)用的交納及減免時(shí),不能僅僅依據(jù)某個(gè)或某些業(yè)主的評(píng)價(jià),還需要考慮全體業(yè)主的整體利益。

      本案中業(yè)主主張的物業(yè)費(fèi)減免事由主要與樓下住戶爭(zhēng)議有關(guān),現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明物業(yè)公司存在違約行為,因此法院對(duì)業(yè)主的主張未予支持。

      法官提示,業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系既是被服務(wù)與服務(wù)的關(guān)系,又是相互依存的關(guān)系,只有在業(yè)主足額交納物業(yè)費(fèi)的情況下,物業(yè)公司才可以提供更好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而物業(yè)公司則應(yīng)本著“誠(chéng)實(shí)信用、服務(wù)第一”的原則,努力提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,以此贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解與支持。(姜馨


       

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