中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道 樓下鄰居安裝排煙管道不當(dāng)，樓上住戶不堪其擾，可以以物業(yè)公司沒(méi)有盡到監(jiān)管職責(zé)為由要求減免物業(yè)費(fèi)嗎？近日，北京市第一中級(jí)人民法院對(duì)一起相關(guān)案件作出維持一審原判，業(yè)主必須繳納物業(yè)費(fèi)的終審判決。
案情回放：
物業(yè)不作為業(yè)主拒繳費(fèi)
姜女士為北京市某小區(qū)業(yè)主，2007年10月，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)（甲方）與小信公司（乙方）簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定小信公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。
因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿意，姜女士自2012年2月1日至2019年12月31日一直未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)此，小信公司向一審法院提起訴訟，要求姜女士支付該期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)15000余元。
姜女士表示，前期由于小信公司未提前通知暖氣試水，導(dǎo)致家中新安裝的暖氣設(shè)備漏水，進(jìn)而將樓下房屋地板損壞，其賠償了樓下業(yè)主損失3080元。此外，樓下住戶入住時(shí)將廚房外墻打穿安裝了排煙管道，其排出的廢氣對(duì)她家及小區(qū)環(huán)境造成了影響，影響了她正常賣(mài)房，小信公司對(duì)此監(jiān)管不力，不予解決，因此她才拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。
法院判決：
物業(yè)公司未存在違約行為
一審法院經(jīng)過(guò)審理，判決姜女士應(yīng)支付涉案期間欠繳的物業(yè)費(fèi)15406.77元。
姜女士不服一審判決，向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴。她認(rèn)為樓下業(yè)主將外墻打穿安裝了排煙管，對(duì)著自家的客廳排放廢氣，導(dǎo)致其房屋賣(mài)不出去。小信公司沒(méi)有履行監(jiān)督、制止、管理的職責(zé)，存在不作為。因此要求改判支付一半物業(yè)費(fèi)。
小信公司辯稱，姜女士與樓下業(yè)主之間的糾紛是相鄰關(guān)系糾紛，應(yīng)另案起訴，其并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)。
北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，小信公司與小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，上述合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。雙方均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。姜女士因小信公司的物業(yè)服務(wù)不到位主張減半交納物業(yè)費(fèi)，但其主張的事由主要與樓下住戶爭(zhēng)議有關(guān)，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明小信公司在履行合同過(guò)程中存在嚴(yán)重違約行為，故姜女士以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為由要求減半交納物業(yè)費(fèi)，在小信公司不認(rèn)可的情況下，法院不予支持。
據(jù)此，北京市第一中級(jí)人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
法官說(shuō)法：
服務(wù)是否到位需整體考量
北京市第一中級(jí)人民法院法官黃慧婧表示，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)。在物業(yè)公司起訴追繳物業(yè)費(fèi)的案件中，業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)不到位為由要求減免費(fèi)用。
在處理此類(lèi)糾紛時(shí)，需要注意到物業(yè)服務(wù)是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動(dòng)態(tài)性的過(guò)程性服務(wù)，在對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，不宜僅依據(jù)短時(shí)間內(nèi)個(gè)別的、局部的問(wèn)題加以判定，而應(yīng)對(duì)小區(qū)整體的服務(wù)情況和持續(xù)狀態(tài)進(jìn)行多方位全面考量。雖然每位業(yè)主均有權(quán)依據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，但物業(yè)服務(wù)具有公共性，在相關(guān)費(fèi)用的交納及減免時(shí)，不能僅僅依據(jù)某個(gè)或某些業(yè)主的評(píng)價(jià)，還需要考慮全體業(yè)主的整體利益。
本案中業(yè)主主張的物業(yè)費(fèi)減免事由主要與樓下住戶爭(zhēng)議有關(guān)，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明物業(yè)公司存在違約行為，因此法院對(duì)業(yè)主的主張未予支持。
法官提示，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系既是被服務(wù)與服務(wù)的關(guān)系，又是相互依存的關(guān)系，只有在業(yè)主足額交納物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司才可以提供更好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而物業(yè)公司則應(yīng)本著“誠(chéng)實(shí)信用、服務(wù)第一”的原則，努力提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以此贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解與支持。（姜馨）
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