中國消費者報報道（記者徐文智）格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。日常生活中格式條款隨處可見，大型合同如購房合同、購車合同、保險合同，小型合同如電影票、停車場票據，以及商家的通知、聲明、店堂告示等大多存在格式條款。一些商家為了使自身利益最大化，憑借自身在市場交易中的強勢地位，往往在合同中寫入了一些對消費者不公平不合理的格式條款（俗稱霸王條款），嚴重損害消費者合法權益。近日，陜西省漢中市市場監(jiān)管局對商品房買賣領域的典型不公平格式條款向社會公開發(fā)布，提醒廣大消費者積極維護自身合法權益，同時也對市場主體依法誠信經營進行消費提示，營造良好放心的消費環(huán)境。
格式條款一：買受人在簽訂本合同時，經現場查看、查閱相關文件手續(xù)等方式已做全面細致了解，出賣人不存在虛假、誤導性承諾、陳述，買受人才自愿購買該物業(yè)。買受人在現場看到的模型、樣板房、宣傳資料、廣告、在建工程等不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據，概以本合同內容及政府相關部門最終批文為準。
評析：《最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請……當事人違反的，應當承擔違約責任。如果符合上述規(guī)定的情形，那么出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等即使未載入合同，也應當視為合同內容。如果違反，應承擔違約責任。
格式條款二：小區(qū)內綠地率未達到上述約定條件的，按照規(guī)劃設計要求整改到位，但買受人不因此向出賣人主張違約及賠償責任。
評析：出賣人將小區(qū)綠地率未達到約定交付條件的違約責任均約定為按規(guī)劃設計要求整改到位，排除了自身應當承擔的違約責任和買受人請求支付違約金的權利，違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條和第十一條之規(guī)定。
格式條款三：如遇下列特殊原因，出賣人可以據實予以延期：……6.其他不可歸責于出賣人的原因（包括但不限于規(guī)劃變更設計變更等），且出賣人在事件結束后60日內告知買受人的。
評析：出賣人因第三人原因導致不具備竣工交付條件的，其可以向該第三人主張相關權利，但不能將因此產生的不利后果轉嫁到買受人身上，由買受人承擔。此外，《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設計變更后……房地產開發(fā)企業(yè)不履行通知義務的則需承擔買受人退房的違約責任。該條款違反《民法典》第五百九十三條，《商品房銷售管理辦法》第二十四條，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條之規(guī)定。
格式條款四：建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人承諾不解除合同。絕對值在3%以內部分的房價款由出賣人依據原價返還買受人。因規(guī)劃設計變更造成面積差異的，無論面積無差別是否超過±3%，雙方均同意不解除合同并同意按實測建筑面積結算房價款，不受前述條款約束。
評析：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。此條款排除了面積誤差比絕對值超過3%時買受人解除合同、返還已付購房款及利息的權利，違反《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條之規(guī)定。
格式條款五：雙方同意裝修房的相關約定及交房標準如下：“如遇下列特殊原因，出賣人可按實際數影響天數延期交付房屋。特殊原因包括：……施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決的。”
評析：此條款擴大了出賣人可免責的范圍，將應當由出賣人承擔的經營風險轉嫁到消費者身上，免除了自身因違約依法應當承擔的違約責任、加重了消費者責任，違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條、第十條的規(guī)定。
格式條款六：辦理入住“需繳交物業(yè)、水電、固話、裝修保證金等費用”。
評析：購房者在支付購房款后即取得房屋的所有權、使用權，出賣人就應該履行《商品房買賣合同》，在規(guī)定的時間內交鑰匙；而交納物業(yè)、水、電等費用是業(yè)主與其他單位訂立的另外一個合同關系，此條款屬于免除出賣人責任、加重消費者責任的條款，違反《侵害消費者權益行為處罰辦法》第九條、第十條之規(guī)定。
格式條款七：不可抗力因素包括但不限于：自然災害、戰(zhàn)爭爆發(fā)、政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。
評析：該條款約定的不可抗力情形超出了《民法典》第一百八十條規(guī)定的不可抗力的范圍，如施工期間停水停電、第三人破壞等。也違反了《民法典》第五百九十條的規(guī)定，即在不可抗力情形發(fā)生后，出賣人應履行告知義務，及時將不可抗力情形告知買受人，以減輕可能給買受人造成的損失，而非在交房時才告知。此條款違反《侵害消費者權益行為處罰辦法》第九條之規(guī)定，屬于免除自身責任的格式條款。
