6月4日，房地產(chǎn)行業(yè)迎來重磅政策：財政部等四部門發(fā)布了《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》(以下簡稱 《通知》)，在業(yè)內(nèi)引起了極大的震動。
作為地方財政的重要組成部分，土地出讓金征收部門的劃轉(zhuǎn)，被業(yè)內(nèi)人士解讀為“中央出手終結(jié)地方土地財政”“抑制地方賣地沖動”，將會壓縮地方政府對土地出讓金的支配權(quán)。對此，筆者認(rèn)為，目前土地出讓金征收調(diào)整并未改變其原有的支配方式，不存在對地方政府使用權(quán)限的壓制，新規(guī)只是延續(xù)了中央財政集中管理的思路，不應(yīng)過度解讀。但從長期來看，有助于促進(jìn)“土地財政”生態(tài)圈的健康發(fā)展，推動土地等要素市場生態(tài)的重塑。
《通知》表示，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。也就是說，土地出讓金的征收部門雖然發(fā)生變化，但是其他仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，現(xiàn)階段對地方政府整體影響不大。新規(guī)可以說是繼1994年分稅制改革之后最為重大的一次財稅改革，其作為國稅地稅征管體制改革的一部分，有助于提高財政實力和征收管理效率，推進(jìn)和完善我國的稅制改革。
根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2020年地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入超8.4萬億元，今年1-5月，50個城市的賣地收入已超過1.8萬億元，超過去年同期20%以上。對于不少地方政府來說，土地出讓金幾乎是其財政命脈。
那么為什么要調(diào)整土地出讓金的征收部門呢?一方面，此次改革有利于矯正各地土地出讓金征繳、使用環(huán)節(jié)的亂象，有助土地出讓金征收過程更規(guī)范、公開、透明。
由于土地市場的復(fù)雜性和各地土地出讓金征收的不透明，土地出讓金在征收過程中難免出現(xiàn)種種問題。比如，有的城市為了加大招商引資力度，會以各種名義減免土地出讓收入，包括 “零地價”“負(fù)地價”“返地價”“補(bǔ)貼地價”等方式，其理由也五花八門，包括 “招商引資”“舊城改造”“國有企業(yè)改制”等，甚至還會打著“鄉(xiāng)村振興”“城市更新”“老舊小區(qū)配套工程改造”等大旗，違規(guī)賣地。
各地一方面負(fù)責(zé)供地，一方面收取資金，有點(diǎn)類似會計、出納一身兼。征收部門劃轉(zhuǎn)后，土地出讓金的征收管理將更加規(guī)范。
另外，此舉可以促進(jìn)“土地財政”生態(tài)圈的健康發(fā)展。未來轉(zhuǎn)由垂直條線的稅務(wù)部門征收土地出讓金，使得中央政府可以完全掌握地方土地出讓收支的具體情況，進(jìn)一步強(qiáng)化了中央對資金使用范圍的監(jiān)管，從長期來看，會對地方政府的行為產(chǎn)生引導(dǎo)，使得地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)更趨于謹(jǐn)慎，逐步擺脫對土地財政的依賴。
那么，此舉對于房企將帶來哪些直接影響呢?新政實施后，房企再想和地方政府部門“談條件”，空間將大大減少，也沒有了拖欠土地出讓金的可能。因為根據(jù)《通知》要求，房企不繳齊土地出讓金，拿不到繳費(fèi)憑證，就得不到《國有土地使用證》和《施工證》。
土地出讓金征收部門劃轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)稅的關(guān)系也備受關(guān)注。《通知》具體要求，自然資源部門與使用權(quán)人簽訂出讓、劃撥等合同后，應(yīng)當(dāng)及時向稅務(wù)部門和財政部門傳遞相關(guān)信息，確保征管信息實時共享。稅務(wù)部門應(yīng)將計征、繳款等明細(xì)信息通過互聯(lián)互通系統(tǒng)傳遞給財政、自然資源、人民銀行等相關(guān)部門，確保征管信息實時共享，賬目清晰無誤。
筆者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)稅是一整套的制度改革，真正落地仍需時間。土地出讓金征收部門劃轉(zhuǎn)，使得稅務(wù)部門可以更好地了解各地房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，有可能對未來房地產(chǎn)稅改革進(jìn)行鋪墊。
(樓蘭)
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