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中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊（記者孫蔚）近日，自然資源部發(fā)布《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），提出要以國(guó)土空間規(guī)劃為引領(lǐng)，在國(guó)土空間規(guī)劃體系內(nèi)強(qiáng)化城市更新的規(guī)劃統(tǒng)籌，針對(duì)城市更新特點(diǎn)改進(jìn)國(guó)土空間規(guī)劃方法，完善城市更新支撐保障的政策工具，加強(qiáng)城市更新的規(guī)劃服務(wù)和監(jiān)管，為地方因地制宜探索和創(chuàng)新支持城市更新的規(guī)劃方法和土地政策提供指引。

《指引》明確，要將城市更新要求融入國(guó)土空間規(guī)劃體系，同時(shí)針對(duì)城市更新特點(diǎn)，改進(jìn)國(guó)土空間規(guī)劃方法。比如在城市更新方式與措施方面，《指引》提出，要按照“留改拆”的優(yōu)先順序，在更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃中對(duì)更新對(duì)象組合采用保護(hù)傳承、整治改善、改造提升、再開發(fā)和微改造等更新方式，并明確其適用條件。以“保護(hù)優(yōu)先、少拆多改”為原則，在更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃中對(duì)各類建（構(gòu)）筑物、設(shè)施等空間對(duì)象，研究確定保護(hù)、保留、整治、改建、拆除、重建（含復(fù)建和新建）等更新措施。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，《指引》以專章的形式進(jìn)一步完善了城市更新在規(guī)劃管控和土地利用方面的支撐保障，強(qiáng)化土地要素與城市更新規(guī)劃管理聯(lián)動(dòng)。在規(guī)劃管控支持政策方面，針對(duì)此前存在較多政策訴求的土地復(fù)合利用、容積率核定、建筑規(guī)模統(tǒng)籌、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)一步明確了支持舉措，為各地相關(guān)管理部門構(gòu)建與城市更新需求相匹配的技術(shù)和管理標(biāo)準(zhǔn)，提高審批效能提供了依據(jù)。在土地利用支持政策方面，針對(duì)土地復(fù)合利用過(guò)程中存在的土地用途界定、土地使用年限確定、土地價(jià)款計(jì)收等重要事項(xiàng)進(jìn)一步進(jìn)行了細(xì)化，確保可落地，特別是土地用途和年限的政策支持，有利于進(jìn)一步激勵(lì)經(jīng)營(yíng)主體參與城市更新業(yè)務(wù)。此次政策還針對(duì)稅費(fèi)計(jì)收、地價(jià)計(jì)收、確權(quán)登記等方面完善城市更新支撐保障。

在土地使用年限方面，《指引》規(guī)定，為適應(yīng)市場(chǎng)需求及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，鼓勵(lì)城市更新中靈活確定土地出讓年限和租賃年期，可考慮采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，并允許根據(jù)需要予以續(xù)期，但包括續(xù)期在內(nèi)的總年限不得超過(guò)該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。

中指研究院顧問(wèn)咨詢部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳建欽對(duì)記者表示，規(guī)劃和土地問(wèn)題一直以來(lái)都是城市更新領(lǐng)域重要的政策著力點(diǎn)。近兩年，各地方政府不斷進(jìn)行城市更新的政策探索創(chuàng)新，在規(guī)劃及土地政策支持方面已出臺(tái)系列支持性政策，但從全國(guó)層面此前仍然缺乏規(guī)劃及土地利用方面的政策。《指引》的出臺(tái)既是對(duì)部分地區(qū)在執(zhí)行政策的進(jìn)一步明確，也為部分未出臺(tái)規(guī)劃與土地政策的城市形成有效指引。

吳建欽分析認(rèn)為，《指引》的創(chuàng)新點(diǎn)主要包括4個(gè)方面：一是更加強(qiáng)調(diào)適應(yīng)市場(chǎng)需求，包括堅(jiān)持因地制宜的基本原則，提高規(guī)劃編制的適應(yīng)性和對(duì)市場(chǎng)的響應(yīng)性，以規(guī)劃的彈性適應(yīng)市場(chǎng)的不確定性，為適應(yīng)市場(chǎng)需求鼓勵(lì)靈活確定土地出讓年限和租賃年期，促進(jìn)市場(chǎng)與更新項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)接，提倡土地混合使用和空間功能復(fù)合等方面；二是更加強(qiáng)調(diào)前置運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)，本質(zhì)也是為了更好適應(yīng)市場(chǎng)需求；三是重點(diǎn)提及基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，擴(kuò)容升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)提到以“平急兩用”為目標(biāo)，契合國(guó)家近期提出的“三大工程”建設(shè)需要。四是更加強(qiáng)調(diào)供需對(duì)接，搭建政府、市場(chǎng)、社會(huì)在開展城市更新時(shí)的供需對(duì)接平臺(tái)。