中國消費者報長沙訊（記者余知都）為快速回籠資金，湖南省寧鄉(xiāng)市一開發(fā)商將小區(qū)車位使用權(quán)整體打包轉(zhuǎn)讓給一家公司，業(yè)主若想擁有車位，就得加價從該公司購買。5月16日，《中國消費者報》記者從寧鄉(xiāng)市人民法院獲悉，開發(fā)商這種打包轉(zhuǎn)賣車位的做法被法院否定，該“打包轉(zhuǎn)賣”合同無效，理由是“車位首先滿足業(yè)主需要”。
寧鄉(xiāng)市某開發(fā)商為快速回籠資金，分別于2020年12月和2021年9月與某公司簽訂兩份《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，協(xié)議約定，開發(fā)商將寧鄉(xiāng)市某小區(qū)4棟房屋299個車位使用權(quán)作價935萬余元轉(zhuǎn)讓給某公司，某公司需在約定時間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓總價款，且由該公司承擔所購買車位的物業(yè)管理費。協(xié)議簽訂后，某公司陸續(xù)向開發(fā)商支付了轉(zhuǎn)讓款600余萬元。
此后不久，某公司認為開發(fā)商未交付符合條件的車位，且小區(qū)業(yè)主在知悉開發(fā)商以打包方式將車位轉(zhuǎn)讓給某公司后抵制情緒強烈，開發(fā)商也未積極妥善解決，可能導致車位難以出售，遂向?qū)庎l(xiāng)市人民法院起訴要求解除合同。而開發(fā)商認為某公司未按照協(xié)議約定時間支付車位轉(zhuǎn)讓款，向法院提起了反訴。
寧鄉(xiāng)市人民法院經(jīng)審理認為，建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫屬于該區(qū)域內(nèi)商品房的配套設(shè)施。雖車位、車庫在物理上具有獨立性，但其社會功用在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，是對商品房提供的居住功能的延伸和拓展。
此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的第1190號公告中《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2016年版）規(guī)定“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場、庫”，以國家標準的形式為建設(shè)單位等設(shè)置了設(shè)計、修建車位、車庫，以滿足業(yè)主需求的強制性義務。
《民法典》規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”，以民事基本法的形式規(guī)定了業(yè)主對小區(qū)內(nèi)車位、車庫的優(yōu)先利益。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的當下，建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫的強制配備應首先供業(yè)主使用，這是小區(qū)內(nèi)業(yè)主享有的與商品房的占有、居住相關(guān)聯(lián)的一種受法律保護的利益。對業(yè)主而言，相當數(shù)量的車位、車庫的配備，亦是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益受到法律保護。
法院認為，轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)不得違反“首先滿足業(yè)主需要”的法律規(guī)定，雙方簽訂的《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》的目的并非滿足業(yè)主需要，且有可能影響其他業(yè)主對車位的需求，違反了上述法律規(guī)定，應屬無效，法院認定《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》自始無效。
據(jù)此，寧鄉(xiāng)市人民法院判決299個車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，開發(fā)商向某公司退還轉(zhuǎn)讓價款600余萬元。記者獲悉，該判決近日已生效。
審理此案的寧鄉(xiāng)市人民法院藍月谷人民法庭庭長胡鴻在接受《中國消費者報》記者采訪時表示，相當數(shù)量的車位、車庫的配備，是與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益受到法律保護。開發(fā)商不能因回籠資金的需要而將大量車位打包出售給他人而侵害業(yè)主的利益。同時，購買者也不要妄想通過購買大量車位以此囤積、加價轉(zhuǎn)售，在開發(fā)商和業(yè)主間賺取差價，獲取高額利潤，這類行為往往會被法院認定為無效行為，到時不僅車位得不到，給付資金的占用利息也得不到法院的支持。
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