中國消費者報報道（記者孫蔚）用電是居民的基本生活需求，業(yè)主違反業(yè)主公約等相關規(guī)定進行裝飾裝修，物業(yè)公司給業(yè)主斷電了，這樣做合理嗎？近日，一起業(yè)主起訴物業(yè)公司的案件引發(fā)關注。該起案件不僅觸及了業(yè)主的基本生活需求——用電權，還引發(fā)了對于物業(yè)公司管理職責與業(yè)主權益之間如何平衡的思考。
基本案情
業(yè)主違規(guī)物業(yè)斷電
鐘某、黃某為某小區(qū)業(yè)主。他們與該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》《房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議》約定，業(yè)主破壞或者擅自改變房屋外觀的，物業(yè)公司可采取停水、停電等必要措施；物業(yè)公司在履行管理職責時有權采取停水、斷電等措施；住宅裝修時禁止封閉陽臺或改變其使用功能。小區(qū)業(yè)主公約規(guī)定，業(yè)主違規(guī)裝飾裝修的可暫停水、電供應。
不久前，鐘某、黃某在進行房屋裝修時，將主陽臺加裝鋁合金窗并封玻璃。物業(yè)公司向鐘某、黃某發(fā)出《裝修違規(guī)通知書》要求限期整改，二人未作出相應整改。物業(yè)公司以違規(guī)裝修為由，對兩人的房屋采取斷電措施。鐘某、黃某認為，物業(yè)公司的斷電行為妨害了其對房屋的物權行使，將物業(yè)公司起訴至廣東省臺山市人民法院，要求物業(yè)公司停止侵害、恢復用電。
近日，臺山市人民法院經(jīng)審理認為，鐘某、黃某與供電部門存在用電服務合同關系，其使用電力是基于合同約定，應受法律保護。只有當其實施違法用電等不當行為時，供電部門才有權對用電戶實施斷電措施，即對用電戶有權實施斷電行為的主體是供電部門。涉案《房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議》關于物業(yè)公司可以采取斷電措施的約定為格式合同，因排除了業(yè)主的用電權利，依法應認定為無效條款。即便業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨礙物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)公司也應依法維權，而不應擅自采取斷電措施。鐘某、黃某的訴求理據(jù)充足，應予支持。法院判決物業(yè)公司恢復對涉案房屋的供電。
法官釋案
權利的行使應有邊界
辦案法官認為，本案的爭議焦點在于，物業(yè)服務協(xié)議、業(yè)主公約和裝修協(xié)議均約定物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修行為可以采取斷電措施予以處理，該約定是否有效。
法官認為，權利的行使要有邊界，用電是居民的基本生活需求，物業(yè)公司無權剝奪小區(qū)業(yè)主的用電權。從法律上看，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務合同關系。根據(jù)合同約定，物業(yè)公司承擔為業(yè)主提供物業(yè)管理、服務的義務，而業(yè)主在享受物業(yè)服務的同時也應當接受物業(yè)公司必要的管理措施，不得作出損害其他業(yè)主或小區(qū)整體利益的行為。當業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定作出禁止性行為時，物業(yè)公司可以依據(jù)合同約定予以制止，但應注意制止措施的合法性、合理性。有些制止措施盡管合同有明確約定，但如具有不當性、違規(guī)性，會嚴重損害到業(yè)主合法權益的，則不得實施。
本案中，原告在裝修時將主陽臺加裝鋁合金窗并封上玻璃，此行為顯然違反物業(yè)服務協(xié)議、業(yè)主公約和裝修協(xié)議等合同約定，被告發(fā)現(xiàn)后通知原告停止作業(yè)并加以整改，是履行合同約定的義務，是盡職盡責的表現(xiàn)。但被告在原告拒不整改的情況下，采取斷電的極端方式以逼迫原告妥協(xié)，此舉的后果直接侵害到原告的用電權。用電權是居民依法享有的日常生活的重要權利，根據(jù)《電力法》相關規(guī)定，對用電戶有權實施斷電行為的主體應當是供電部門，物業(yè)公司無權采取斷電措施。雖然本案雙方當事人簽訂的物業(yè)服務協(xié)議等合同明確約定，物業(yè)公司為制止業(yè)主某些違約或違規(guī)行為有權采取斷電等措施，但該約定屬于物業(yè)公司提供的格式條款且排除了業(yè)主的用電權利，根據(jù)《民法典》第四百九十七條第（三）項的規(guī)定，應認定為無效條款。
對于業(yè)主違規(guī)裝修且拒不整改的行為，物業(yè)公司應當如何處理？法官表示，物業(yè)公司如果認為業(yè)主的行為符合斷電條件的，可向供電部門反映，由供電部門決定是否采取斷電措施，也可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定向有關行政管理部門報告，由有關行政管理部門依法處理。
