中國消費者報報道(記者劉傳江)政府審定物業(yè)收費標準為每平方米1.6元/月，入戶時卻被額外強收每平方米0.92元/月的增值服務費。近期，《中國消費者報》記者陸續(xù)接到哈爾濱市工人新村招商·諾丁山小區(qū)業(yè)主投訴，反映開發(fā)商哈爾濱招商嘉天房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱招商嘉天公司)和長春萬科物業(yè)公司哈爾濱分公司(以下簡稱萬科物業(yè))在收前期物業(yè)費時，強制收取所謂的“增值服務”費。
投訴——
收房時被強收“增值服務”費
據(jù)了解，招商·諾丁山小區(qū)于2019年6月開始交房。招商嘉天公司和萬科物業(yè)要求，業(yè)主必須在政府審批的每平方米1.6元/月的前期物業(yè)費基礎上，再簽訂每平方米0.92元/月“增值服務”費的補充協(xié)議，否則不發(fā)放入戶鑰匙。業(yè)主們才知道政府審批的物業(yè)收費標準為每平方米1.6元/月，而不是之前售房人員所說的每平方米2.52元/月。業(yè)主更不知道所謂的“增值服務”費是什么。
萬科物業(yè)強行要求業(yè)主接受所謂的“增值服務”引發(fā)業(yè)主們不滿。萬科物業(yè)認為，業(yè)主在購房合同中簽字，等于認可了萬科物業(yè)與開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)合作內(nèi)容。而業(yè)主認為，購房合同是格式合同，重大事項未如實告知，隱瞞事情，剝奪了消費者知情權，并非業(yè)主真實意思表達。雙方爭執(zhí)不下。
由于不簽協(xié)議不發(fā)放入戶鑰匙，盡管對收“增值服務”費不滿，絕大多數(shù)業(yè)主最后還是無奈地選擇了交費、簽字。有的業(yè)主雖然交了費，但拒絕簽字;還有的業(yè)主為此訴訟到法院。
調(diào)查——
未按政府核定價格收費
那么，哈爾濱市對前期物業(yè)費標準是怎么規(guī)定的?萬科物業(yè)強收“增值服務”費是否被允許?
記者了解到，2014年1月1日，哈爾濱市正式實施的《哈爾濱物業(yè)收費管理辦法》規(guī)定：住宅(不含別墅、公寓)物業(yè)服務收費實行政府指導價。其中還規(guī)定，房屋預(銷)售前，由建設單位將物業(yè)服務標準報請區(qū)物業(yè)行政主管部門認定，并將認定結(jié)果報請市物業(yè)行政主管部門備案;市價格部門據(jù)此出具核定物業(yè)服務收費標準。辦理住宅進戶時，物業(yè)服務企業(yè)應當依據(jù)市價格行政主管部門核定的收費標準與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同。
2017年7月26日，哈爾濱市發(fā)改委對招商嘉天公司報備前期物業(yè)服務收費標準做出明確批復：前期物業(yè)服務收費標準為每平方米1.6元/月，此收費標準為最高標準。其中還要求，(開發(fā)企業(yè))應在房屋銷售現(xiàn)場的醒目位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目、服務標準和收費標準，做好明碼標價;與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務相關內(nèi)容作為附件進行約定。其中還明確，此批復執(zhí)行期兩年，經(jīng)業(yè)主委員會與萬科物業(yè)協(xié)商確定服務和收費標準的，批復自行廢止。
“所謂物業(yè)增值服務，應該是物業(yè)企業(yè)為提高知名度和信譽度，在同等收費標準、同等服務內(nèi)容之外增加服務項目，讓業(yè)主享受合同中沒有的‘超值服務’，哪有要業(yè)主買‘增值服務’，“增值”的意義在哪里?”一位業(yè)主對《中國消費者報》記者說。
記者了解到，“增值服務”主要分兩塊，一是指萬科物業(yè)獨有的智能化管理模式——睿服務平臺管理服務;二是指具體服務項目，包括二十多項。
許多業(yè)主對萬科物業(yè)“增值服務”的具體項目及收費標準并不認同。一些業(yè)主表示，許多服務都是針對特殊人群的個性化服務，比如婚禮協(xié)助;關愛空巢老人，節(jié)假日上門走訪;定期組織老人體檢;免費寄存輪胎;繳費贈禮品等。
“這些服務是萬科物業(yè)自行確定的，其中不少是針對特殊人群的服務，讓全體業(yè)主來承擔，也很不公平。”
回應
服務合同符合國家相關規(guī)定
針對業(yè)主的投訴和質(zhì)疑，《中國消費者報》記者向萬科物業(yè)發(fā)送了采訪函。萬科物業(yè)在回復中未針對業(yè)主們提出的質(zhì)疑進行解釋，只是稱：2019年6月進入物業(yè)交付期間，業(yè)主與物業(yè)公司分別簽訂了《前期物業(yè)服務合同》及《物業(yè)增值服務協(xié)議》。《前期物業(yè)服務合同》備案手續(xù)完備，《物業(yè)增值服務協(xié)議》符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定，屬物業(yè)公司與業(yè)主雙方約定協(xié)議。
萬科物業(yè)相關人士向記者解釋，哈爾濱市制定的前期物業(yè)服務收費標準每平方米最高1.6元/月的政府指導價是多年前確定的標準，定價太低了。“我們也向有關部門建議，或者提高標準或者放開市場。”
觀點
“增值服務”收費屬不當?shù)美?/strong>
黑龍江承啟律師事務所主任孫威律師分析認為，由于前期物業(yè)業(yè)主并沒有實際參與，只能被動接受開發(fā)企業(yè)選定的物業(yè)企業(yè)、服務及價格標準，因此政府通過備案審批措施來限制和約束開發(fā)商與物業(yè)公司“合謀”定高價，以有效保護業(yè)主利益。《哈爾濱物業(yè)收費管理辦法》就對前期物業(yè)收費標準審定程序和要求做了明確規(guī)定。
“投訴中的開發(fā)商在與購房人簽訂購房合同時，隱瞞物業(yè)收費標準的有關情況，違反規(guī)定與物業(yè)公司巧立‘增值服務’名目，私自商定超出政府審定收費標準，強制購房人接受，侵犯了消費者的知情權，也屬于強制搭售行為。因此，物業(yè)公司以已簽訂合同為由證明業(yè)主接受了‘增值服務’費的說法是站不住腳的，其約定沒有法律效力，無需履行。對該無效條款的履行，在法律上形成不當?shù)美?，應當予以返還。”孫威分析道。
呼吁
物管收費規(guī)定亟待完善
《中國消費者報》記者了解到，山東、遼寧、廣東、重慶等省市都對前期物業(yè)收費標準作出必須按照政府指導價執(zhí)行的規(guī)定，相關部門審定前期物業(yè)收費標準的年限一般為兩年，目的是待業(yè)主委員會成立后與物業(yè)企業(yè)重新商定收費標準。
記者在哈爾濱調(diào)查中了解到，不少新樓盤前期物業(yè)收費標準遠高于政府審定的最高指導價，相關企業(yè)有的繞開政府指導價和備案審批規(guī)定，直接定價一步到位，有的則在政府審定價格基礎上再設定其他收費項目。
“一方面‘紅線’高懸，一方面‘紅線’屢屢被踩，這種尷尬局面如何打破?”孫威律師表示，在房地產(chǎn)飛速發(fā)展，物業(yè)管理收費面臨著法律約束不足的情況下，需要政府職能部門盡快出臺或細化管理規(guī)定，尤其是建立和完善罰責，使小區(qū)物業(yè)管理收費有法可依、有法必依，既保護消費者合法利益，又能保證物業(yè)企業(yè)良性運轉(zhuǎn)。
