中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者張恒）居民小區(qū)電梯已經(jīng)成為新興的廣告投放載體，由于其具有頻次高、表現(xiàn)性強(qiáng)、強(qiáng)制觀看等特點(diǎn)，很受廣告商的歡迎。電梯廣告帶來的收益，究竟該歸物業(yè)管理公司所有，還是歸業(yè)主所有?本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小區(qū)的電梯廣告收益一直是筆“糊涂賬”，物業(yè)公司和業(yè)主各執(zhí)一詞。而不久前由十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過的《民法典》對(duì)利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入的歸屬做了明確規(guī)定，扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。
記者調(diào)查：
電梯廣告收益是筆“糊涂賬”
日前，遼寧省大連市消費(fèi)者蔡先生向記者反映，小區(qū)樓內(nèi)電梯里近期突然多出了4個(gè)廣告牌，上面是大連某口腔診所的廣告。蔡先生向小區(qū)物業(yè)公司詢問該筆廣告收益的用途，物業(yè)公司答復(fù)稱，電梯里的廣告收益應(yīng)該歸物業(yè)公司所有，作為小區(qū)管理費(fèi)的一部分由物業(yè)公司統(tǒng)一支配，日后可用作維修基金或者組織業(yè)主活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)。而蔡先生及該小區(qū)多位業(yè)主在接受記者采訪時(shí)表示，物業(yè)公司根本沒有將小區(qū)電梯廣告收益的賬目公開，“電梯廣告收益將作為組織業(yè)主活動(dòng)經(jīng)費(fèi)”只是物業(yè)公司應(yīng)付業(yè)主的借口。
記者走訪了大連市內(nèi)9個(gè)新舊小區(qū)，所有被訪小區(qū)均存在公共區(qū)域廣告，如電梯內(nèi)、樓道間、小區(qū)會(huì)所、出入口道閘……各種廣告無處不在。但是對(duì)于小區(qū)內(nèi)廣告收益的歸屬，多數(shù)業(yè)主不清楚。不少業(yè)主表示，物業(yè)公司在出租廣告位前未征求過他們的意見，更別提把廣告收入分給業(yè)主了。
記者在大連市12345市民投訴中心采訪時(shí)獲悉，因共有產(chǎn)權(quán)部分產(chǎn)生的廣告收益的歸屬問題，引發(fā)的投訴高達(dá)上百件。因公共廣告發(fā)布權(quán)和收費(fèi)管理權(quán)引發(fā)的糾紛，已成為部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間矛盾的焦點(diǎn)。
專家觀點(diǎn)：
廣告收益屬于誰怎么用皆入《民法典》
董磊 遼寧省雙德律師事務(wù)所律師
十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過的《民法典》專門設(shè)立了“物權(quán)編”，其第二百八十二條明確規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”
《民法典》的相關(guān)條文加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，并明確共有部分產(chǎn)生的收益在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。同時(shí)，《民法典》第二百七十八條明確規(guī)定了九項(xiàng)事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，其中包括“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”，而要決定該項(xiàng)事項(xiàng)，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”。也就是說《民法典》不僅明確了收入的所有權(quán)，而且規(guī)定該收入使用的程序要求。
從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)出財(cái)產(chǎn)保護(hù)的平等性
王巖 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授
《民法典》從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)出財(cái)產(chǎn)保護(hù)的平等性，落實(shí)了國家、集體、個(gè)人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得違反這一法律規(guī)定。
《民法典》的“物權(quán)編”專門設(shè)立了第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，并對(duì)該權(quán)利的內(nèi)容予以明確規(guī)定。同時(shí)，《民法典》“合同編”中專門設(shè)立了第二十四章“物業(yè)服務(wù)合同”作為典型合同，加大了對(duì)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的保護(hù)力度。
《民法典》還規(guī)定，全體業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督，也可以通過依法成立的業(yè)主大會(huì)實(shí)施監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督,并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自使用共有部分從事營利活動(dòng)，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，要求停止侵權(quán)行為，拆除未經(jīng)業(yè)主同意發(fā)布的廣告，并賠償其侵犯建筑物區(qū)分所有權(quán)給業(yè)主帶來的損失。業(yè)主也可以依據(jù)雙方簽署的《物業(yè)管理合同》，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止違約行為，消除影響，支付相應(yīng)的違約金，給業(yè)主造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
充分保護(hù)業(yè)主權(quán)益
劉耀東 遼寧師范大學(xué)法學(xué)院副教授、遼寧省法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)理事
根據(jù)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種集合性的權(quán)利，是業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。其中，業(yè)主的共有部分可分為全體業(yè)主的共有部分和部分業(yè)主的共有部分。前者如小區(qū)的道路、綠地、公共設(shè)施等;后者如某一棟樓的某一單元的電梯、樓梯、過道等。電梯屬于業(yè)主的共有部分，所以利用電梯進(jìn)行廣告宣傳而產(chǎn)生的收益歸業(yè)主共有。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。但該規(guī)定只是國務(wù)院頒布的行政法規(guī)。而《民法典》第二百八十二條則以更高效力位階的法律對(duì)此予以明確規(guī)定，進(jìn)一步彰顯了《民法典》作為“市民社會(huì)生活領(lǐng)域的最高憲章”對(duì)業(yè)主權(quán)益的充分保護(hù)。
物業(yè)公司應(yīng)報(bào)告收益情況
李國強(qiáng) 大連海事大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師
明確相關(guān)收入的歸屬需要先明確兩個(gè)法律關(guān)系。其一，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是合同關(guān)系，雙方是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同而確立的法律關(guān)系。其二，《民法典》第二百七十三條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。”據(jù)此，電梯、樓道等公用部分屬于業(yè)主共有，這是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系所包含的共有權(quán)。依據(jù)這兩個(gè)法律關(guān)系，如果業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同中約定了共有部分產(chǎn)生的收益歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)，則公共部分的收益可以歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這是業(yè)主基于其享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)處分相關(guān)權(quán)益的表現(xiàn)。但是如果物業(yè)服務(wù)合同沒有約定，則依據(jù)《民法典》第二百八十二條規(guī)定，相關(guān)收入應(yīng)在扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。另外，依據(jù)《民法典》第九百四十三條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。”即使沒有約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行中也應(yīng)該向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益情況，并以合理方式向業(yè)主公開。
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