中國消費者報北京訊（記者孫蔚）近日，第一太平戴維斯發(fā)布2020年第二季度北京房地產市場研究成果，深入解讀2020年上半年北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅及大宗投資等不同細分市場的最新發(fā)展動態(tài)，并就北京房地產市場如何在后疫情階段如何走向復蘇之路做出了展望。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示：“2020年上半年，新冠疫情的爆發(fā)，對中國的經濟活動產生了廣泛而復雜的影響，就房地產市場而言，不同細分市場受到了不同程度的影響，復蘇的時間表也不盡相同。整體而言，北京房地產市場在一二季度呈現(xiàn)出先抑后揚的大趨勢，基本的經濟活動正在逐步回歸正軌。考慮國內社會復工復產有序推進、社會秩序逐步重回正常，下半年經濟的修復與反彈將會延續(xù)，這都將有利于房地產市場的改善與復蘇。
第二季度，北京寫字樓市場開始逐漸恢復正常的租賃活動，疫情期間所擱置的客戶帶看及簽約活動也有了復蘇的跡象。上半年僅有兩處寫字樓正式投入使用，有部分項目因受新增供應的影響而調整入市時間。盡管供應有限，但全市空置率繼續(xù)走高，目前處于13.6%的高位。同期，北京甲級寫字樓平均租金仍在緩慢下行，連續(xù)第六個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，為每月每平方米360.5元，平均租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降0.9%、3.4%。
盡管疫情在一季度對寫字樓市場產生了抑制，但市場租賃需求仍然存在，部分租戶也希望借助當前租金下行的趨勢以相對較低的價格完成續(xù)租、新租或者搬遷成交?？梢灶A見，下半年的寫字樓市場的活動程度將明顯優(yōu)于上半年。同時，在2020年下半年的入市項目也將會給租戶帶來更多元的選擇。
商業(yè)零售市場是受到疫情沖擊較為嚴重的細分領域之一，包括電影院、娛樂場所、培訓機構等類別的租戶暫時無法完全恢復營業(yè)，也直接影響到正常的消費環(huán)境。2020年1-5月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額4737.5億元，同比下降18.2%。其中，限上批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)網(wǎng)上零售額為1408.9億元，同比增長19.1%。
疫情對零售市場的沖擊還體現(xiàn)在新增供應的延期上，2020年上半年，全市未有任何新增供應正式投入使用，部分即將完工的項目正在謹慎選擇入市時機，希望能在后疫情階段市場反彈的上升期完成招商運營的任務。盡管未有新供應，全市購物中心平均空置率仍然有所上升至9.7%，環(huán)比、同比分別上升1.7、3.5個百分點。
為提振消費，政府采取了有針對性的消費刺激政策，如發(fā)放消費券等重要舉措，希望在消費券刺激下，能夠拉動購物中心等消費場所的客流量回升，并提升消費意愿以促進行業(yè)景氣復蘇。
商品住宅銷售方面， 2020年二季度北京新房市場出現(xiàn)V型反彈、供應端推盤節(jié)奏加快。2020年第二季度，商品住宅新增供應面積達226.32萬平方米，環(huán)比、同比分別上漲369%、69%。但同期一手住宅成交勢頭仍處于恢復期，市場反饋有所滯后，成交面積為94.99萬平方米，環(huán)比上升76%、同比下降52%。
盡管在6月份疫情防控出現(xiàn)反復，北京新房市場在后疫情階段仍出現(xiàn)明顯回暖：疫情使得開發(fā)商的年度計劃與策略被迫做出改變，下半年必然加碼推盤;而疫情也改變了部分潛在購房者的心理預期，加速或催生新的住宅需求。近年來剛需型住宅一直是銷售主力，但在后疫情階段，高端或改善型住宅市場表現(xiàn)有望優(yōu)于普宅市場。
高端租賃市場方面，盡管新冠疫情在國內基本得到控制，但境外形勢依然嚴峻，我國政府也在持續(xù)采取嚴格入境管控與檢測隔離措施，使得能夠入境的外籍租戶有所減少，北京服務式租賃市場依然承壓。2020年二季度，全市服務式公寓整體入住率繼續(xù)下滑，環(huán)比下降3.5個百分點至80.9%，同比下降6.9個百分點;平均租金為人民幣每平方米每月250.52元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降1.2%、2.0%。
北京大宗投資市場表現(xiàn)平淡，本季度僅完成2宗重要投資交易，合計成交49.6億元。盡管國內外投資者長期看好中國經濟發(fā)展前景、并有強烈意愿投資北京的商辦市場，但受制于疫情的困擾，在短期內大部分機構投資者仍處于持幣觀望、尋找合適的投資標的階段。
總體而言，在經歷了2020年上半年的新冠疫情對房地產行業(yè)的沖擊之后，房地產市場在下半年正在穩(wěn)步有序推進復蘇，行業(yè)基本面已開始向去年正常的水平回歸。可以預見，在下半年房地產市場將收獲疫情結束、需求反彈、流動性充裕、資金面邊際改善等多重利好，市場從業(yè)者也開始更積極地看待2020下半年。
