中國消費(fèi)者報(bào)訊 3月18日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布了《2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告》。報(bào)告顯示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局依然呈現(xiàn)，行業(yè)集中度開始加速。
●百強(qiáng)排名整體穩(wěn)定
根據(jù)報(bào)告，2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一，碧桂園上升一位至第二。融創(chuàng)、中海、保利、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了一位，十強(qiáng)房企排名整體比較穩(wěn)定。
此外，百強(qiáng)企業(yè)的排名整體保持穩(wěn)定。新晉入榜企業(yè)占比約一成，2019年到2020年連續(xù)兩年入榜企業(yè)占比近九成。其中，有25家企業(yè)連續(xù)12年入榜，37家企業(yè)12年內(nèi)超過10次入選榜單，近半數(shù)企業(yè)入榜9次以上。
2019年，500強(qiáng)房企總資產(chǎn)均值為711.50億元，同比增長17.90%，增速較上年回落8.33個(gè)百分點(diǎn);凈資產(chǎn)均值為151.67億元，同比增長16.13%，增速較上年下降5.07個(gè)百分點(diǎn)。
2019年，500強(qiáng)房企全年銷售規(guī)模穩(wěn)定增長，銷售金額再上臺階，突破10萬億元，增長7.14%;銷售面積接近7.5億平方米，增長4.67%。從龍頭房企來看，2019年千億房企數(shù)量為34家，較上年多出4家。另外，從目標(biāo)完成情況看，多數(shù)房企完成了業(yè)績目標(biāo)。
●強(qiáng)者恒強(qiáng)格局凸顯
2019年，百強(qiáng)房企之間的兼并收購事件頻現(xiàn)。在政策趨緊、融資趨嚴(yán)的背景下，企業(yè)更容易出現(xiàn)杠桿過高、資金鏈斷裂等問題，從而成為被并購目標(biāo);另外從并購方角度看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，房企想要快速增長，也更多需要依靠外延并購等方式。
測評報(bào)告指出，2019年，房地產(chǎn)行業(yè)集中趨勢依然得到延續(xù)。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的 6.93%上升至 2019年的13.25%。銷售金額排名前10、前20、前50、前100的房地產(chǎn)企業(yè)全行業(yè)銷售份額占比分別為 25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯隊(duì)市場份額均有不同比例上升。
受制于政策趨嚴(yán)、融資趨緊，房企拿地整體呈現(xiàn)謹(jǐn)慎的態(tài)度，拿地選擇上也更加注重土地的質(zhì)量，不再單純追求數(shù)量的增加。從土地布局情況來看，房企紛紛重點(diǎn)關(guān)注一二線城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化區(qū)域等，同時(shí)關(guān)注受都市圈輻射的重點(diǎn)三四線城市。
值得注意的是，隨著中央提出“不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，融資渠道繼續(xù)收窄，房企融資成本有所抬高，也在一定程度上加大了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
在行業(yè)整體負(fù)債繼續(xù)微升的背景下，企業(yè)負(fù)債水平不盡相同。龍頭房企信譽(yù)較好，風(fēng)險(xiǎn)管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢、前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累，需警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
●強(qiáng)化內(nèi)功成業(yè)內(nèi)共識
在重運(yùn)營、重管理的存量時(shí)代，企業(yè)盈利很大一部分將來自于資產(chǎn)增值所帶來的回報(bào)。一方面，存量資產(chǎn)領(lǐng)域政策紅利不斷。另一方面，市場上各類企業(yè)紛紛對存量資產(chǎn)進(jìn)行資源整合。隨著房地產(chǎn)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，越來越多的企業(yè)建立存量資產(chǎn)的投資及管理平臺，將資產(chǎn)管理提升至戰(zhàn)略層面。
2019年以來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時(shí)代，500強(qiáng)房企根據(jù)自身發(fā)展結(jié)構(gòu)、格局進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。縱向來看，深化內(nèi)部調(diào)整，強(qiáng)化內(nèi)生力增長，調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)和管理模式，提升企業(yè)綜合能力;橫向來看，多業(yè)務(wù)并行，發(fā)掘存量市場機(jī)遇，形成“大運(yùn)營、大物管、大資管”等多重格局，實(shí)現(xiàn)打通各個(gè)業(yè)務(wù)鏈條，增強(qiáng)聯(lián)動(dòng)性。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，在行業(yè)、政策、市場的變化中，房企的綜合能力若想經(jīng)受住考驗(yàn)，首先，需要保持良好的融資能力，探索多元融資途徑，獲取合理的融資成本。其次，將粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)換為更優(yōu)秀的開發(fā)能力，回歸“房”的本質(zhì)，向市場提供更好的產(chǎn)品。在此基礎(chǔ)上，提高房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)能力，精準(zhǔn)獲取土地儲備，探索“需求定制”及不同階層的市場。此外，疫情發(fā)生以來，房企良好的物業(yè)服務(wù)顯得尤為重要，服務(wù)能力對房企來說，也是十分重要的一項(xiàng)能力。
