小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正?這一糾結(jié)多年的話題，終于有了定論。近日，自然資源部印發(fā) 《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，要求對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記。此次政策的明確表態(tài)，使得小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”徹底夢碎。
一石激起千層浪，該政策的發(fā)布給對小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”心存幻想的人們發(fā)出了強烈警示信號。緊接著，廣州落實國家政策，祭出了三條紅線：小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記，城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的一律不予確權(quán)登記，嚴(yán)禁通過不動產(chǎn)登記將違法用地合法化。
其實，小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律概念，而是一種約定俗成的稱謂，即在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”或“小產(chǎn)權(quán)”。
和小產(chǎn)權(quán)房相對的就是 “大產(chǎn)權(quán)房”，即人們通常購買的40年、50年產(chǎn)權(quán)的公寓、辦公用房、商鋪以及70年產(chǎn)權(quán)的商品住宅，這些房子有不動產(chǎn)登記證，產(chǎn)權(quán)受到法律保護(hù)。
不容回避的是，全國范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房眾多，是一個由來已久的存在。數(shù)據(jù)表明，深圳違法建筑數(shù)量約40萬棟，建筑面積高達(dá)4.2億平方米，小產(chǎn)權(quán)房占到所有住房50%左右，北京、廣州等地的小產(chǎn)權(quán)房也不在少數(shù)。
為什么小產(chǎn)權(quán)房如此火熱?價格低廉是主因。近些年房價逐步高企，而小產(chǎn)權(quán)房價格相比商品房來說要低廉許多，因此受到在都市無力購房者的高度青睞。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，小產(chǎn)權(quán)房也無序地蓬勃發(fā)展起來。
此外，還有人認(rèn)為“買小產(chǎn)權(quán)房既可以升值，更重要還可以賭拆遷”。比如，近兩年深圳拆遷進(jìn)程明顯開始加快，隨著大沖、白石洲、上沙、下沙這些著名的城中村相繼被拿下，隨之而來的就是原住民通過拆遷暴富的各種傳說。對于很多新深圳人來說，以較低價格買入城中村的“小產(chǎn)權(quán)房”，一旦天上掉下個拆遷的餡餅，就能少奮斗幾十年。
其實，對小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)厲打壓、禁止“轉(zhuǎn)正”，一直是國家的基本態(tài)度，從來沒有改變。官方態(tài)度一直是 “拆除一批，教育一片;處理一批，震懾一片;問責(zé)一批，警示一片”。
眾所周知，購買小產(chǎn)權(quán)房面臨著諸多風(fēng)險和弊端。
第一，沒有任何法律保障，無法辦理房產(chǎn)證，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房，可導(dǎo)致項目停建甚至被強迫拆除，購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地;
第二，遇到拆遷無法得到安置補償，由于小產(chǎn)權(quán)房的購買人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微;
第三，證件不全無法進(jìn)行樓市交易，無法抵押或者上市轉(zhuǎn)賣，難以規(guī)避“一房多賣”風(fēng)險，當(dāng)?shù)囟蝺r格暴漲的時候，賣方以簽訂的合同無效為由進(jìn)行毀約的案例也屢見不鮮;
第四，缺乏監(jiān)管檢驗，質(zhì)量難以保障，還要預(yù)防爛尾。
小產(chǎn)權(quán)房既然不是經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)開工建設(shè)的項目，其施工及質(zhì)量也不經(jīng)過法定監(jiān)管，因而存在一定的安全隱患，購買者需要更加注重對質(zhì)量及安全的自我調(diào)查及檢測。
在此次宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定中，明確小產(chǎn)權(quán)房不能通過確權(quán)合法化，也提早打破了有些人關(guān)于小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”的幻想，同時也給試圖入手小產(chǎn)權(quán)房的購房者敲響警鐘。（樓蘭）
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