中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊 中國(guó)房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)如何?行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)哪些特征和趨勢(shì)?近日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布了《2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，排名前十的企業(yè)整體沒(méi)有變化，僅名次出現(xiàn)微調(diào)。其中，萬(wàn)科位列第一，中國(guó)恒大、碧桂園分列第二、第三位，融創(chuàng)中國(guó)排名提升較大，位列第四;中國(guó)海外、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股和富力地產(chǎn)分列第五至第十位。本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象包括滬深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計(jì)共202家。
行業(yè)分化趨勢(shì)延續(xù)
易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在點(diǎn)評(píng)測(cè)評(píng)報(bào)告時(shí)表示，當(dāng)下如果能夠穩(wěn)住房地產(chǎn)行業(yè)，相信對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一定的作用。“可以說(shuō)房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的壓倉(cāng)石，今年兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出部署，‘穩(wěn)’就是最好的答案。從行業(yè)來(lái)看，壓力繼續(xù)存在，今年應(yīng)該做好各種準(zhǔn)備，要有底線思維，向最好的方向努力。總體看，我對(duì)于今年的房地產(chǎn)行業(yè)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，希望通過(guò)穩(wěn)住房地產(chǎn)使整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到平穩(wěn)健康的發(fā)展。”
測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2019年上市房企總資產(chǎn)均值為1409.37億元，同比上升25.67%;凈利潤(rùn)均值為28.68億元，同比增長(zhǎng)11.94%。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，行業(yè)分化趨勢(shì)進(jìn)一步延續(xù)。截至2019年末，總資產(chǎn)超過(guò)千億元的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過(guò)3000億元的房企22家，約占上市房企總量的11%，其中，超過(guò)萬(wàn)億元的房企有5家，依次是萬(wàn)科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷售金額方面，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等上市房企繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)居規(guī)模優(yōu)勢(shì)房企行列。
在資本市場(chǎng)方面，企業(yè)估值向下調(diào)整。報(bào)告顯示，2019年A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于港股房地產(chǎn)板塊，這是因?yàn)樵谙愀凵鲜械牡禺a(chǎn)股大部分是龍頭房企，當(dāng)前市場(chǎng)份額向頭部企業(yè)集中的趨勢(shì)加速，資金更青睞龍頭房企。
房企償債風(fēng)險(xiǎn)可控
防范金融風(fēng)險(xiǎn)，一直是行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)方向。測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2019年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定，雖然負(fù)債比率小幅提升，但償債風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。從長(zhǎng)期償債能力看，2019年末上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布上看，約25%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于60%;約16%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于60%和70%之間;約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于70%和80%之間;約27%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于80%和90%之間;另外6%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于90%。
在盈利能力方面，行業(yè)利潤(rùn)增速下滑。2019年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.50%，較2018年下降0.30個(gè)百分點(diǎn)。上市房企盈利效率指標(biāo)與2018年相比沒(méi)有太大變化，這表明當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，但從絕對(duì)盈利規(guī)模和相對(duì)盈利能力來(lái)看，絕大部分房企盈利規(guī)模介于100億元以下，資產(chǎn)回報(bào)率低于10%。
在成長(zhǎng)能力上，上市房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊僬w向好。2019年上市房企營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。從成長(zhǎng)能力指標(biāo)看，離散程度較大，表明上市房企成長(zhǎng)能力差異較大。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，52%的企業(yè)處于增收又增利的區(qū)間;22%的企業(yè)處于增收不增利的區(qū)間;11%的企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)較快，收入出現(xiàn)下降;15%的企業(yè)處于低速增長(zhǎng)區(qū)間。從各類型上市房企表現(xiàn)看，高速周轉(zhuǎn)型企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均領(lǐng)先于行業(yè)平均水平。
深耕主業(yè)成趨勢(shì)
在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”主基調(diào)下，中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性，地方因城施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，融資政策逐步收緊，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度不如前些年高。但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，多數(shù)上市房企仍繼續(xù)堅(jiān)持深耕房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。
在多元業(yè)務(wù)發(fā)展方面，上市房企多圍繞“1+X”，即聚焦主業(yè)，多元業(yè)務(wù)協(xié)同，更加重視健康、可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)多元業(yè)務(wù)的布局比較審慎，“增利潤(rùn)，降負(fù)債”受到上市房企的關(guān)注。上市房企多元化進(jìn)軍方向多數(shù)以圍繞房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)為主，多元業(yè)務(wù)正在不斷垂直下沉。其中，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，而酒店及相關(guān)裝修、文旅城運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，上市房企布局較少，規(guī)模有待增長(zhǎng)。
丁祖昱表示，整體來(lái)看，近年來(lái)上市房企積極地在各個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新和突破。發(fā)展迅速且占據(jù)較高市場(chǎng)份額的上市房企，普遍對(duì)市場(chǎng)的變動(dòng)有著前瞻性的創(chuàng)新力。上市房企憑借持續(xù)輸出的快速反應(yīng)能力和創(chuàng)新能力樹立起行業(yè)企業(yè)間的差異化競(jìng)爭(zhēng)壁壘。從房企創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)管理模式上看，歸功于技術(shù)層面的創(chuàng)新和提高，開發(fā)周期、銷售周期大幅縮短，上市房企的運(yùn)營(yíng)效率明顯提升。 (樓蘭)
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