中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）住宅產(chǎn)權(quán)70年到期后該怎么辦?這個(gè)讓無(wú)數(shù)買(mǎi)房人糾結(jié)的房屋產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題，隨著《民法典》的表決通過(guò)，終于有了明確的說(shuō)法。
各地曾用過(guò)渡性辦法
浙江溫州的王女士經(jīng)過(guò)多年辛苦打拼，于2012年在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)了一套二手房。2016年3月底，當(dāng)王女士想出售這套房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，房子的土地證上登載的使用期限已到期。按照相關(guān)規(guī)定，王女士如果要為房子續(xù)期，就必須繳納占房?jī)r(jià)總額約1/3的土地出讓金，這意味著，王女士要再繳納30多萬(wàn)元。
當(dāng)時(shí)，溫州有一部分市民遇到了跟王女士一樣的情況，他們正常買(mǎi)賣(mài)二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地證到期，如果要續(xù)期，必須按規(guī)定繳納土地出讓金。不少市民發(fā)現(xiàn)，他們持有的土地證上寫(xiě)著土地年限為20年。
據(jù)報(bào)道，經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局初步排查，類似的房子在溫州市鹿城區(qū)有600余套，從2015年底開(kāi)始，這些住宅的土地使用權(quán)就陸續(xù)到期。
這一消息不僅震驚整個(gè)溫州房產(chǎn)市場(chǎng)，甚至全國(guó)人民都開(kāi)始檢查自己買(mǎi)的住宅的土地使用權(quán)。雖然《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但是并沒(méi)有給出一個(gè)具體可操作的細(xì)則，這樣的不確定性當(dāng)時(shí)令一些業(yè)主產(chǎn)生了恐慌情緒，擔(dān)心產(chǎn)權(quán)大限到了之后的續(xù)期收費(fèi)問(wèn)題。
據(jù)記者了解，早在2006年，深圳就出現(xiàn)商業(yè)用地20年使用權(quán)到期的事情。為此，2004年，深圳在《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》中明確，未超過(guò)國(guó)家規(guī)定最高年限的土地，續(xù)期時(shí)補(bǔ)交地價(jià)款，數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。
為了解決溫州市住宅土地使用權(quán)20年到期問(wèn)題，國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳聯(lián)合開(kāi)展了調(diào)研，并于2016年12月召開(kāi)《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行)》新聞發(fā)布會(huì)。國(guó)土資源部指出：可以采用“兩不一正常”的過(guò)渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫(xiě)該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。
對(duì)于上述處理辦法，國(guó)土資源部還表示，主要考慮便民利民，在相關(guān)法律安排出臺(tái)前，由地方根據(jù)本地情況，先解決一些群眾當(dāng)前面臨的住房不能過(guò)戶等實(shí)際問(wèn)題，以及行政管理部門(mén)在房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記等工作中遇到的操作難題。
如何正確理解70年產(chǎn)權(quán)
談及土地70年產(chǎn)權(quán)大限的由來(lái)，溫州市國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清對(duì)記者表示，1990年5月19日，國(guó)務(wù)院頒布了55號(hào)令《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，開(kāi)始對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度。當(dāng)時(shí)，為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過(guò)居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并繳納相應(yīng)的土地出讓金額。
張少清表示，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償、有限期使用，是我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地管理的基本制度。一般來(lái)講，不同用途、不同性質(zhì)的土地有不同的使用年限，比如住宅用地70年，商業(yè)娛樂(lè)用地40年，工業(yè)綜合類用地50年，其土地使用權(quán)價(jià)值是不同的。“而且這個(gè)時(shí)間并不是從買(mǎi)房之時(shí)開(kāi)始計(jì)算，而是從土地被拍賣(mài)后開(kāi)始計(jì)算。如果是新建商品房，產(chǎn)權(quán)年限從開(kāi)發(fā)商拿地之日算起，比如開(kāi)發(fā)商2020年拿的地，房子蓋好后2023年賣(mài)出，那么這個(gè)房子實(shí)際擁有67年的土地使用權(quán)。而有的二手房土地有效期到底是多少，沒(méi)有幾個(gè)人真正能搞明白。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步解釋稱：“70年產(chǎn)權(quán)(土地使用年限)其實(shí)包括兩個(gè)含義：地權(quán)和房權(quán)。土地歸國(guó)家所有，私人不能擁有土地，到了70年期限后，就需要購(gòu)房者為土地續(xù)期或者國(guó)家收回使用權(quán)。但是，購(gòu)房者可以一直擁有房屋所有權(quán)。”
專家建議續(xù)期以稅代費(fèi)
按《房地產(chǎn)管理法》《物權(quán)法》和國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)定：土地使用權(quán)期滿會(huì)自動(dòng)續(xù)期，如不續(xù)約或者不符合規(guī)定的，土地及其地上建筑物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。如要續(xù)期應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
但是怎么續(xù)、續(xù)多少年、程序如何，一直沒(méi)有定論。而此次的《民法典》第三百五十九條有如下規(guī)定：
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
全國(guó)人大憲法和法律委員會(huì)委員王俊峰表示，房屋70年自然續(xù)期的規(guī)定，解決了很多買(mǎi)房人的心結(jié)。不過(guò)，至于續(xù)期免費(fèi)還是部分減免，要等其他法律陸續(xù)具體落地執(zhí)行，《民法典》只給了一個(gè)大方向。“這不僅僅是法律問(wèn)題，更是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，要考慮到國(guó)家的財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、居民的房屋擁有率等諸多因素。”蘇州大學(xué)教授程雪陽(yáng)建議，可以分類處理，比如一定面積如50平方米或60平方米的住宅自動(dòng)無(wú)償續(xù)期70年等。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊立新則對(duì)不同情況給出了不同的建議。他表示，不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年;70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，不必每次續(xù)期都收費(fèi);而到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金，采用以稅代費(fèi)的處理方法，但這應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法決定。
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