編者按 《中華人民共和國(guó)民法典》是民事權(quán)利的宣言書(shū)、保障書(shū)，它關(guān)系到物權(quán)、人格權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)，涉及衣食住行、生老病死，與我們每個(gè)人的日常生活息息相關(guān)。
即將于2021年1月1日正式實(shí)施的 《民法典》一經(jīng)頒布，便聚焦了法律界人士和普通消費(fèi)者的關(guān)注，寄望于它將改寫(xiě)各行各業(yè)原有的規(guī)范和秩序，特別是與消費(fèi)者權(quán)益休戚相關(guān)的行業(yè)，如物業(yè)服務(wù)、高風(fēng)險(xiǎn)休閑活動(dòng)、個(gè)人隱私保護(hù)等領(lǐng)域一直困擾消費(fèi)者的熱點(diǎn)和糾紛難點(diǎn)，從而使消費(fèi)者的權(quán)益都更加清晰，侵權(quán)責(zé)任認(rèn)定都更加明確。
從本期起，我們結(jié)合各行業(yè)的熱點(diǎn)和消費(fèi)糾紛難點(diǎn)問(wèn)題，以案說(shuō)法對(duì)《民法典》加以分析解讀，讓消費(fèi)者充分認(rèn)識(shí)到：《民法典》就在您身邊。
中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）從去年下半年以來(lái)，江西省宜春市天沐溫泉谷小區(qū)就出現(xiàn)了一樁怪事：物業(yè)公司一次次地以律師名義向業(yè)主們催繳物業(yè)費(fèi)，而業(yè)主委員會(huì)則不斷提醒業(yè)主，暫不繳納物業(yè)費(fèi)以防被騙。這是怎么回事?記者對(duì)此事進(jìn)行了調(diào)查。
物業(yè)公司拒不退出
據(jù)宜春市天沐溫泉谷小區(qū)業(yè)委會(huì)主任唐先生向記者介紹，作為一個(gè)旅游度假型社區(qū)，天沐溫泉谷小區(qū)2700多戶(hù)購(gòu)房者來(lái)自全國(guó)各地，常年平均入住率僅5%左右。自2018年3月起，小區(qū)物業(yè)公司——天沐物業(yè)服務(wù)有限公司在上漲物業(yè)費(fèi)及房屋保修期內(nèi)動(dòng)用物業(yè)維修基金的要求被業(yè)主委員會(huì)拒絕后，就以“長(zhǎng)期虧損、難以維持”為由，先后3次向業(yè)委會(huì)發(fā)出告知函，并在小區(qū)公告欄張貼致全體業(yè)主的一封信，宣布退出小區(qū)并將于2019年3月31日停止服務(wù)，要求業(yè)委會(huì)選聘新的物業(yè)企業(yè)與之對(duì)接。
在當(dāng)?shù)卣块T(mén)的監(jiān)督下，業(yè)主委員會(huì)隨后依法開(kāi)展了選聘物業(yè)公司的準(zhǔn)備工作。2019年7月，業(yè)主大會(huì)根據(jù)公證計(jì)票結(jié)果及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出決定，得票第一名的江西富思特物業(yè)管理有限公司為小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，隨后業(yè)主委員會(huì)與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。
讓業(yè)主們沒(méi)想到的是，此時(shí)原物業(yè)公司拒不退出，并以“事實(shí)服務(wù)”為由，強(qiáng)行向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并以律師名義向業(yè)主發(fā)短信，告知業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)要交30%違約金，還會(huì)切斷溫泉水供應(yīng)……
天沐物業(yè)公司為何出爾反爾拒不退出?唐先生對(duì)記者表示：“原物業(yè)公司是小區(qū)入住時(shí)開(kāi)發(fā)商選定的，與其關(guān)系緊密。在其服務(wù)期間，曾存在一些與規(guī)劃或約定不符合的現(xiàn)象。比如，違反規(guī)劃少建322個(gè)室內(nèi)車(chē)位、167個(gè)室外車(chē)位，將小區(qū)會(huì)所用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，占有小區(qū)房屋多年不交租金等。”
政府部門(mén)托管物業(yè)
業(yè)委會(huì)與江西富思特物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，便前往宜春市住建局備案，但該局以業(yè)主投票沒(méi)有達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“雙過(guò)半”，即“專(zhuān)有部分占建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”為由，作出不予備案決定書(shū)。
記者注意到，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有備案的要求。但《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)向物業(yè)所在地市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。
在這樣的狀況下，天沐溫泉谷小區(qū)多次發(fā)生新老物業(yè)交接的沖突事件，為避免矛盾激化，業(yè)委會(huì)建議新聘物業(yè)暫不入駐。那么2000多戶(hù)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)由誰(shuí)負(fù)責(zé)呢?今年1月，宜春市住建局做出決定：前期物業(yè)退出小區(qū)，物業(yè)服務(wù)由政府工作組代管。代管期間，小區(qū)物業(yè)費(fèi)暫時(shí)停止收繳，由溫湯鎮(zhèn)政府暫時(shí)墊付，由此產(chǎn)生的人員薪資和其他管理成本待新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐后，再依法依約向業(yè)主補(bǔ)收之前的物業(yè)費(fèi)，由新物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付代管期間的成本。
“雙過(guò)半”要求難以實(shí)現(xiàn)
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的事暫告一段落，但離真正完全解決還差得遠(yuǎn)。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》要求選聘物業(yè)企業(yè)要“雙過(guò)半”，而對(duì)天沐溫泉谷這樣的旅游度假型小區(qū)來(lái)說(shuō)，業(yè)主遍布全國(guó)，常年入住率很低，要把大多數(shù)業(yè)主都找來(lái)開(kāi)會(huì)、投票是一件難以完成的任務(wù)。
“在小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)籌備會(huì)議上，三級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門(mén)代表根據(jù)旅游地產(chǎn)入住率低、大量業(yè)主無(wú)法聯(lián)系等實(shí)際情況，對(duì)業(yè)主大會(huì)討論重大事項(xiàng)的表決方式，提出過(guò)‘簡(jiǎn)單多數(shù)’的指導(dǎo)性意見(jiàn)，這符合江西省物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定。若機(jī)械地理解和強(qiáng)調(diào)業(yè)主投票‘雙過(guò)半’，勢(shì)必會(huì)造成沒(méi)有任何一家競(jìng)聘企業(yè)符合要求，導(dǎo)致無(wú)法選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的結(jié)果，使小區(qū)物業(yè)管理陷入混亂無(wú)序狀態(tài)，這無(wú)疑違背了有關(guān)法規(guī)的立法本意。”唐先生對(duì)記者表示。
小區(qū)是否選聘物業(yè)企業(yè)，選聘什么樣的企業(yè)，應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)決定。前期物業(yè)公司合同終止后，在業(yè)主們認(rèn)為是“強(qiáng)迫消費(fèi)”的狀態(tài)下服務(wù)了10個(gè)月，近300萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)怎么收?部分業(yè)主向其預(yù)繳的物業(yè)費(fèi)怎么辦?政府托管至今墊資80萬(wàn)元以上，沒(méi)有法律及合同依據(jù)如何向業(yè)主收費(fèi)?如果重新召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)公司，依然滿(mǎn)足不了“雙過(guò)半”的要求怎么辦?這一系列問(wèn)題困擾著業(yè)委會(huì)、小區(qū)業(yè)主及政府物業(yè)托管人員。
《民法典》明確爭(zhēng)議
針對(duì)該小區(qū)發(fā)生的情況，江西華晟律師事務(wù)所律師鄭力杰表示，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)(俗稱(chēng)“雙過(guò)半”)的業(yè)主參加，業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主(俗稱(chēng)“雙過(guò)半”)同意。
那么具體到更換物業(yè)公司，究竟是小區(qū)全體業(yè)主的“雙過(guò)半”，還是參會(huì)業(yè)主的“雙過(guò)半”?對(duì)這點(diǎn)一直存在爭(zhēng)議。“假設(shè)小區(qū)業(yè)主為100人，業(yè)主大會(huì)參加人數(shù)只要超過(guò)51人，就可以依法討論決定小區(qū)重大事項(xiàng)了。但關(guān)于換物業(yè)的問(wèn)題，只要有一人投反對(duì)票就無(wú)法通過(guò)，也無(wú)法形成決定，從而使業(yè)主共同管理權(quán)落空。”《民法典》第278條規(guī)定，“決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”，這一規(guī)定使得在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定的第二個(gè)“過(guò)半”明確了是“參會(huì)業(yè)主”的“過(guò)半”，解決了過(guò)去爭(zhēng)論不休的問(wèn)題。目前經(jīng)公證，天沐溫泉谷業(yè)主大會(huì)投票結(jié)果為，江西富思特物業(yè)公司獲得910票，占參會(huì)(投票)業(yè)主1530戶(hù)的59.48%。達(dá)到了《民法典》規(guī)定的“雙過(guò)半”的要求。
《民法典》對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定，解決了長(zhǎng)期困擾著消費(fèi)者的難題。“只有讓業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)企業(yè)盡早入駐，才能從法律層面使小區(qū)擺脫目前困境，向業(yè)主補(bǔ)收物業(yè)費(fèi)并根據(jù)實(shí)際情況做出合理分配，實(shí)現(xiàn)多方共贏。”唐先生表示。
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