最近長租公寓跑路爆雷事件頻發(fā)，各城市紛紛發(fā)布租賃風(fēng)險(xiǎn)提示等公告，讓人不禁感嘆：“好好的市場，被歪嘴和尚念壞了經(jīng)。”
長租公寓為何問題不斷?筆者認(rèn)為，其原因有三。
一是商業(yè)模式脆弱，疫情加速行業(yè)洗牌。長租公寓近期不斷出現(xiàn)的爆雷事件，核心原因是其商業(yè)模式的脆弱性。目前大部分長租公寓采取的是包租模式，租金成本高，裝修和運(yùn)營也需要較高的成本投入。而今年上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題。
二是商業(yè)模式靈活性差。通常長租公寓會與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風(fēng)險(xiǎn)和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，這就給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力。
三是精細(xì)化運(yùn)營要求高。長租公寓企業(yè)理論上來講應(yīng)當(dāng) “以出定收”，根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模，采取激進(jìn)方式收房，“高收低租”“長收短付”等經(jīng)營模式就像飲鴆止渴，給租客和房東的權(quán)益帶來潛在隱患。一旦企業(yè)出租運(yùn)營能力低，就可能導(dǎo)致現(xiàn)金流難以抵御市場風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)資金鏈斷裂。
回顧近幾年的發(fā)展，長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了從“狂奔”到“剎車”的過程。從2013年開始萌芽，到2014年資本試水，2015年各路風(fēng)投瘋狂介入，2016年開發(fā)商高調(diào)進(jìn)入，2017年?duì)帗屪赓U房源，2018年行業(yè)攀至最高點(diǎn)，到2019年青客上市，同時風(fēng)口急轉(zhuǎn)直下，全年57家長租企業(yè)爆雷。在過去的5年內(nèi)，高價拿房、搶奪規(guī)模、不斷融資，成為各家品牌公寓的標(biāo)配。而2020年則是長租公寓行業(yè)真正的分水嶺，既是劇烈洗牌的開始，也是租金下降周期的開始。
其實(shí)，在2019年末，長租公寓市場已經(jīng)顯示出疲態(tài)，無論從投資端還是租賃端。2020年的突發(fā)疫情只是催化劑，因?yàn)槿魏芜^度膨脹的行業(yè)，經(jīng)歷市場洗禮后都會被打回原形。生存困境倒逼企業(yè)成長，長租公寓市場的產(chǎn)品、運(yùn)營模式均需變革迭代，集體土地租賃房源的建設(shè)和經(jīng)營、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)或許會成為可供參考的路徑。
長期來看，長租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢不會變，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但“房住不炒”“租住并舉”的政策導(dǎo)向保證了長租公寓的發(fā)展態(tài)勢依然是一片“藍(lán)海”。疫情會加速行業(yè)洗牌和進(jìn)化，經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升。同時，市場對長租公寓企業(yè)的資金運(yùn)作能力和出租運(yùn)營能力提出了更高的要求，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè)，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足租客品質(zhì)居住的需求，才能在市場中不斷突圍。（樓蘭）
