近日，一則關(guān)于濟南“章丘地鐵要建設了嗎?安莉芳路地鐵站牌已經(jīng)到了”的留言和一張運送安莉芳路站的地鐵站牌的照片在網(wǎng)上傳開。站牌和現(xiàn)有濟南地鐵站牌相同，“安莉芳路站”字樣旁還有“某某城”(當?shù)匾粋€樓盤)的字樣，經(jīng)調(diào)查，樓盤為吸引購房者而私自設置的，該項目售樓處沙盤區(qū)位圖上同樣有明顯的地鐵站標注。據(jù)悉，當?shù)赜嘘P(guān)部門已對該項目進行處罰。
一項調(diào)查結(jié)果顯示，90%以上的購房人對樓盤的第一印象是來自廣告，售樓處光顧的購房者也大多數(shù)是循著廣告而來的。而給商品住宅化上濃濃的彩妝，設計出一套天花亂墜的促銷廣告，往往是開發(fā)商慣用的“市場敲門磚”，而實際情況往往與廣告所言相差甚遠。
虛假違法的房地產(chǎn)廣告所侵害的是消費者的利益，雙方產(chǎn)生糾紛的焦點往往是開發(fā)商在售房過程中所發(fā)布的廣告、宣傳材料及相關(guān)廣告宣傳內(nèi)容，能否作為開發(fā)商與購房者之間的合同內(nèi)容?開發(fā)商沒有履行廣告承諾是否應認定為欺詐?盡管法律對什么樣的內(nèi)容符合要約邀請，什么樣的內(nèi)容符合要約條件，沒有十分明確的說法，但從《廣告法》立法宗旨來看，房產(chǎn)商以效果圖、廣告等形式所作出的廣告內(nèi)容，應當真實、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導消費者，理應遵循公平、誠實信用的原則。從這個意義說，開發(fā)商房產(chǎn)廣告所宣傳的內(nèi)容，也應看作是合同的一部分，應當作為合同義務來對待。開發(fā)商在房屋交付后沒有履行廣告中的承諾，應當視為一種違反合同的行為。
在日益增多的因房地產(chǎn)廣告引發(fā)的糾紛中，消費者所關(guān)注的是開發(fā)商會不會用模糊概念來打“擦邊球”，與購房者玩貓膩。其實，《合同法》中早有規(guī)定，對模糊條款，法律應采用對接受方有利的解釋。而在2003年6月實施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中也有規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)商品房銷售廣告和宣傳資料應當視為要約邀請。也就是說，房產(chǎn)商在售房廣告和宣傳資料中所作出的承諾應當視為合同的內(nèi)容。尤其是該解釋第三條規(guī)定，如果宣傳材料關(guān)于商品房及相關(guān)設施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，則該宣傳資料應認定為是要約，即使出賣人的這些說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
消費者購房時應注意甄別，宣傳內(nèi)容如果用語含糊，也沒有在合同中明確約定，通常只能認定為是要約邀請，對開發(fā)商不構(gòu)成拘束力。如果這些說明和允諾具體確定，并且對買受人決定是否購買產(chǎn)生重大影響，則這些宣傳資料可以認定為是開發(fā)商作出的要約，即使沒有載入合同，對開發(fā)商仍然有拘束力。
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