中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊（記者孫蔚）近年來(lái)，伴隨著房?jī)r(jià)高漲，購(gòu)房壓力也在逐漸增大，租房則成為許多年輕人不得已的選擇。近日，諸葛找房發(fā)布《2020年全國(guó)重點(diǎn)50城租售比調(diào)查研究報(bào)告》，從租售比、租金回報(bào)率、售租比三個(gè)指標(biāo)看當(dāng)前的房?jī)r(jià)和租金之間的關(guān)系。
全國(guó)大中城市租售比低于合理水平，二線城市租售比最高
房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300-1∶200。中國(guó)由于房?jī)r(jià)的高企，租金還無(wú)法追上房?jī)r(jià)上漲的步伐，2020年全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比1：611，遠(yuǎn)低于國(guó)際合理租售比區(qū)間水平。其中，僅有銀川一個(gè)城市租售比為1：289處于合理區(qū)間內(nèi)。相較于2019年租售比水平，2020年的租售比呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)。主要原因在于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而租金水平卻在下調(diào)，這也與今年疫情沖擊之下，租房需求下降有關(guān)，疊加長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)爆雷不斷，租賃市場(chǎng)活躍度下降。
分城市等級(jí)來(lái)看，一線城市平均租售比為1:646，租金回報(bào)率為1.86%；二線城市平均租售比為1:588，租金回報(bào)率為2.04%；三四線城市租售比為1:623，租金回報(bào)率為1.93%。整體來(lái)看，二線城市租金回報(bào)率相對(duì)較高，其次為三四線城市，一線城市租金回報(bào)率最低，原因在于一線城市房?jī)r(jià)水平居高，租金難以追上房?jī)r(jià)上漲的速度，租金與房?jī)r(jià)差距最大。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)的50個(gè)全國(guó)大中城市，平均租售比為1：611，而從低租售比TOP10城市來(lái)看，集中分布于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角經(jīng)濟(jì)圈的二線和三四線城市，其中，廈門以1：975成為租售比最低城市，其次為三亞和蘇州，租售比分別為1：864和1：786。廈門2020年平均租金水平為47.51元/㎡/月，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到46335元/㎡的水平，成為僅次于深圳、上海、北京的第四大高房?jī)r(jià)城市；三亞2020年租金水平為42.43元/㎡/月，房?jī)r(jià)為36660元/㎡，位居房?jī)r(jià)水平第八。廈門、三亞等城市作為典型的旅游業(yè)為主的城市，受到區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)的利好帶動(dòng)，吸引了一大批外地投資客戶，房?jī)r(jià)上漲較快。位居低租售比TOP10的城市基本上受到各種利好因素的影響，投機(jī)性需求居高，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先于租金漲幅，租售比處于較低水平。如位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的青島、石家莊、淄博、濟(jì)南、北京、天津等城市，位于環(huán)京區(qū)域的優(yōu)勢(shì)條件，使得人口吸附能力較強(qiáng)，吸引大批外來(lái)客戶來(lái)此購(gòu)房，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度上升迅速。
從高租售比TOP10的城市來(lái)看，集中分布于西北和東北的二線和三四線城市，其中，銀川以1：289的租售比位居首位，其次為烏魯木齊和湛江，租售比分別為1：364和1：376。銀川2020年租金水平為25.94元/㎡/月，房?jī)r(jià)水平卻僅有7487元/㎡，房?jī)r(jià)處于50個(gè)重點(diǎn)城市末位水平；烏魯木齊2020年租金水平為23.93元/㎡/月，房?jī)r(jià)為8712元/㎡，房?jī)r(jià)也處于50個(gè)重點(diǎn)城市低房?jī)r(jià)前三的水平。這兩個(gè)城市分別作為寧夏和新疆的省會(huì)城市，但是位居西北區(qū)域，對(duì)外溝通匱乏，基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，外來(lái)人口吸附能力較低，房?jī)r(jià)上漲乏力。西北城市包攬前二，東北城市也占據(jù)多數(shù)份額，主要是受到區(qū)位和經(jīng)濟(jì)基本面的影響，這些區(qū)域多經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)水平不高，但對(duì)外來(lái)務(wù)工人員的吸引力較大，租賃市場(chǎng)熱度高，租金上漲速度快。
全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)租售比
我國(guó)大中城市租金回報(bào)率較低，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角低回報(bào)率城市集中
租金回報(bào)率，是指月租房獲得租金同房屋成本的比值，是用來(lái)衡量地產(chǎn)投資收益情況的指標(biāo)。從租金回報(bào)率來(lái)看，我國(guó)大中城市的平均租金回報(bào)率不足2%，并且選取的50個(gè)大中城市租金回報(bào)率均在5%以下水平
全球重點(diǎn)城市租金回報(bào)率對(duì)比
從全國(guó)大中城市租金回報(bào)率來(lái)看，中西部重點(diǎn)二線城市回報(bào)率要明顯高于東部城市，其中銀川、烏魯木齊領(lǐng)先全國(guó)，貴陽(yáng)、重慶、成都等中部城市以及哈爾濱、沈陽(yáng)等東北城市均位居前列。相較而言，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈多處于較低租金回報(bào)率區(qū)間，主要原因還是這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，城市的房?jī)r(jià)水平居高不下，房?jī)r(jià)漲幅高于租金漲幅。
全國(guó)大中城市平均售租比超50年，海峽經(jīng)濟(jì)圈售租比領(lǐng)先全國(guó)
跟租售比不同，售租比更能形象的反映出收回成本的年數(shù)。通常來(lái)看，售租比越高，說(shuō)明通過(guò)出租回本年限越長(zhǎng)。全國(guó)50大中城市的平均售租比為50.9年，也就是中國(guó)居民想要用租金收回買房成本需要50.9年，50個(gè)城市中，售租比大于平均值的城市為23個(gè)，其中，廈門售租比為81.3年，也就意味著在房?jī)r(jià)和租金不變的前提下，需要81.3年才能通過(guò)租金收回買房成本；其次為三亞，售租比為72年，蘇州售租比為65.5年，青島售租比為64.4年，售租比前十的城市中，僅有深圳一個(gè)一線城市，售租比為63年。
分區(qū)域來(lái)看，由于廈門售租比遙遙領(lǐng)先各城市，海峽經(jīng)濟(jì)圈平均售租比為63年，位居首位；其次為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，售租比54.3年，主要是受到青島、石家莊、濟(jì)南、北京等高售租比城市的帶動(dòng)；長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈售租比為54.1年，其中蘇州、寧波、常州位居前三，均高于一線城市上海的售租比，蘇州、寧波等城市近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度走高，尤其是今年，寧波甚至多次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，為過(guò)熱的樓市降溫，在7月6日發(fā)布穩(wěn)樓市“十條”新政后，于同月再次出臺(tái)了補(bǔ)充細(xì)則，不僅如此，在12月10日，寧波再次迎來(lái)調(diào)控加碼，提高二套房首付比例，直指投機(jī)炒房行為，寧波樓市熱度可見一斑。而在房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，租賃市場(chǎng)活躍度卻并未超越買賣市場(chǎng)，拉高了售租比。
2020年各經(jīng)濟(jì)圈售租比（年）
從各等級(jí)城市來(lái)看，一線城市售租比領(lǐng)先全國(guó)，達(dá)53.9年，其次為三四線城市，售租比為51.9年，二線城市售租比最低，為49年。從各一線城市來(lái)看，深圳售租比是最長(zhǎng)的，究其原因，深圳房?jī)r(jià)水平力壓上海、北京，甚至是廣州房?jī)r(jià)水平的兩倍多，今年7月15日，深圳出臺(tái)了最嚴(yán)新政，市場(chǎng)熱度有一定的回落，對(duì)投機(jī)炒房現(xiàn)象進(jìn)行了嚴(yán)厲打擊，但是短期內(nèi)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度仍慣性延續(xù)。但是租金水平卻不及上海，出租收回成本年限達(dá)63年，高于北京、上海10年以上。
隨著國(guó)家加大對(duì)租賃市場(chǎng)的政策支持，中國(guó)的租賃市場(chǎng)制度逐漸健全，租賃保障更為完善，未來(lái)將會(huì)迎來(lái)新租房時(shí)代，租售比將會(huì)逐漸回歸至理性水平。
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