中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道 金融環(huán)境的變化直接影響著房地產(chǎn)市場。近期金融環(huán)境繼續(xù)小幅寬松，4月20日公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)最新報(bào)價(jià)結(jié)果顯示，1年期LPR報(bào)3.85%，較上一次下降20個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)去年8月改革以來最大單次降幅;5年期以上品種報(bào)4.65%，較上一次下降10個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因5年期以上貸款中，個(gè)人房貸占比較高，而5年期、1年期LPR非對稱下調(diào)，有助于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
兩種期限的LPR雙降
自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，為應(yīng)對沖疫情對經(jīng)濟(jì)造成的巨大沖擊，央行進(jìn)一步加大貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，降息進(jìn)程明顯加快。
4月20日，央行發(fā)布最新一期LPR利率，其中1年期利率為3.85%;5年期利率為4.65%。此前3月20日的一年期利率為4.05%、五年期利率為4.75%。
方正證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家顏色向記者介紹，LPR是各金融機(jī)構(gòu)主要參考進(jìn)行貸款定價(jià)的利率指標(biāo)，其主要由央行公布的MLF利率+加點(diǎn)形成，加點(diǎn)的確定則是由有代表性的18家報(bào)價(jià)銀行根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率報(bào)價(jià)形成，包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種，能夠較為充分地反映信貸市場資金供求情況。
關(guān)于“降息”，其實(shí)政策早有信號(hào)。日前召開的中共中央政治局會(huì)議指出，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貸款市場利率下行，把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)上。
自2019年8月LPR改革推出以來，該利率已經(jīng)在2019年9月、11月，2020年2月下調(diào)過多次。在本次下調(diào)后，目前，1年期LPR累計(jì)下行40個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR累計(jì)下行20個(gè)基點(diǎn)。
顏色認(rèn)為，未來監(jiān)管方面會(huì)進(jìn)一步要求銀行壓縮LPR的加點(diǎn)部分，實(shí)現(xiàn)對非最優(yōu)客戶的讓利，支持中小微企業(yè)，起到穩(wěn)就業(yè)的目的。
房貸月供減少約60元
隨著央行多次降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)，市場利率持續(xù)下行。易居研究院預(yù)計(jì)，全國首套房貸平均利率仍有下降空間，但在目前政策基調(diào)不變的情況下，下降空間或不會(huì)太大。
從房貸利率方面來看，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院此前對全國35個(gè)重點(diǎn)城市533家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月份全國首套房貸款平均利率已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月處于小幅下降趨勢，平均利率為5.45%，環(huán)比下降5個(gè)基點(diǎn)，為對應(yīng)期限5年期LPR加點(diǎn)70個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降4個(gè)基點(diǎn)，為5年期LPR加點(diǎn)102個(gè)基點(diǎn)。
3月份一線城市悉數(shù)下調(diào)房貸利率水平。在首套房方面，上海、廣州和深圳的首套房貸款利率平均水平均環(huán)比下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，北京環(huán)比下調(diào)4個(gè)基點(diǎn)，北上廣深的首套房主流貸款利率分別為 5.3%、4.65%、5.29%和5.05%。
此次降息對購房者有何影響?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，每降息5個(gè)基點(diǎn)，針對100萬元30年貸款，大約月供每月減少30元，合計(jì)30年就能減少利息大約10800元。本次降息10個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于月供降息60元，30年合計(jì)可以節(jié)省21637元。
據(jù)張大偉計(jì)算，當(dāng)下約有30萬億元的房貸“總盤子”，自LPR改革以來，5年期以上LPR共降低20個(gè)基點(diǎn)。如果按存量貸款全部轉(zhuǎn)化成浮動(dòng)、30年貸款期計(jì)算，合計(jì)將減少9100億元的利息支出，平均到每年為300億元。換句話說，本次降息10個(gè)基點(diǎn)，將為全國所有存量房貸購房者一年節(jié)省150億元的利息。
重申房住不炒
降息會(huì)不會(huì)刺激房地產(chǎn)市場投資風(fēng)潮再起?新網(wǎng)銀行研究員董希淼表示，1年期LPR下降20個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，非對稱下調(diào)是不向房地產(chǎn)市場放出放松信號(hào)，這是因?yàn)?年期以上LPR是5年期以上貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，而在5年期以上貸款中，個(gè)人住房貸款占比較高。近日，中央政治局會(huì)議召開，分析國內(nèi)外新冠肺炎疫情防控形勢，研究部署抓緊抓實(shí)抓細(xì)常態(tài)化疫情防控工作;分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作，并重申“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”?；仡櫩梢姡罱淮沃醒胝尉謺?huì)議提“房住不炒”還是在2019年7月30日。
張大偉認(rèn)為，此次疫情對包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)行業(yè)均有影響，雖然已有不少城市出臺(tái)新政支持房地產(chǎn)行業(yè)，但政策側(cè)重點(diǎn)在于幫扶房企，保障企業(yè)資金周轉(zhuǎn)安全，主要目的是穩(wěn)樓市，刺激需求端的政策一般不會(huì)大面積發(fā)布。“在近期部分房地產(chǎn)市場出現(xiàn)小陽春、局部區(qū)域出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，政治局會(huì)議再次提及‘房住不炒’，對炒房者將有打擊，也有利于市場平穩(wěn)。”
事實(shí)上，自2月份以來，央行先后多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
央行金融市場司司長鄒瀾4月10日表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產(chǎn)行業(yè)做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)是資本密集型行業(yè)，而且周期很長，央行一直非常注重政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和一致性。在房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期基調(diào)中，穩(wěn)預(yù)期尤其重要，預(yù)期不穩(wěn)對經(jīng)濟(jì)傷害很大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)做好工作。
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