中國(guó)消費(fèi)者報(bào)北京訊（記者孫蔚）“北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在邁進(jìn)一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。”高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海在近日舉辦的華北區(qū)第四季度市場(chǎng)發(fā)布會(huì)上表示，“今年北京辦公樓市場(chǎng)成交創(chuàng)歷史新高，優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)讓人們對(duì)2022年充滿期待。”
來(lái)自高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全年北京新入市寫(xiě)字樓項(xiàng)目總體量近71萬(wàn)平方米，主要集中在CBD和麗澤，其中第四季度新增供應(yīng)量13.8萬(wàn)平方米。高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明表示，合理的新增供應(yīng)量能夠在一定程度上平抑由于新增項(xiàng)目集中入市給市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊，不至于在短期內(nèi)快速推高空置率水平。
陸明對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者進(jìn)一步分析表示，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)今年的凈吸納量創(chuàng)下新高，需求端的爆發(fā)式增長(zhǎng)得益于互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的快速擴(kuò)張。今年在北京辦公樓市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)超過(guò)5000平米的租賃需求已經(jīng)接近140萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓約45萬(wàn)平方米，乙級(jí)寫(xiě)字樓約25萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)園近70萬(wàn)平方米。如果再加上小于5000平方米的租賃成交，保守估計(jì)該行業(yè)今年的新增辦公面積至少在160萬(wàn)-200萬(wàn)平方米之間，以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)已經(jīng)成為左右北京辦公樓市場(chǎng)走勢(shì)最重要的一股力量。
從2021年全年來(lái)看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求主要集中在CBD、麗澤和亞奧市場(chǎng)，同時(shí)這三個(gè)子市場(chǎng)也是近幾年新項(xiàng)目入市比較集中的區(qū)域。
受益于頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的大面積新增需求，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有四個(gè)區(qū)域空置率低于10%，分別是金融街（6.9%），中關(guān)村（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為甲級(jí)寫(xiě)字樓存量最大的市場(chǎng)，目前的空置率僅為10.9%，空置率年降幅更是達(dá)到了6.5個(gè)百分點(diǎn)。
租金方面，供需兩端的表現(xiàn)從一定程度上改變了租賃雙方對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期。今年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金在下半年企穩(wěn)，第四季度平均租金維持在340.4元每月每平方米，相較于2020年底的租金，降幅進(jìn)一步縮窄到只有2.9%，遠(yuǎn)低于2020年超過(guò)8%的平均降幅。值得關(guān)注的是，望京酒仙橋區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租金已出現(xiàn)大幅回升，同比上升幅度達(dá)到8.5%。
在產(chǎn)業(yè)園方面，2021年，北京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)持續(xù)火爆，共取得超過(guò)139萬(wàn)平方米的市場(chǎng)去化，空置率大幅下降7.6個(gè)百分點(diǎn)至14.1%。平均租金企穩(wěn)回升，年增長(zhǎng)達(dá)到3.5%。
據(jù)嚴(yán)區(qū)海介紹，北京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)超百萬(wàn)平方米的去化主要集中在西部創(chuàng)新市場(chǎng)組團(tuán)，特別是上地和北清路，這兩個(gè)市場(chǎng)的凈吸納量都在30萬(wàn)平方米左右。另一個(gè)值得關(guān)注的是亦莊市場(chǎng)，今年前三季度，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)展現(xiàn)了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能力，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)達(dá)到4243.6億元，同比增長(zhǎng)32%，其中四大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車及交通設(shè)備產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、生物工程和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)）的比重進(jìn)一步提升至94.2%。其中，增速最快的當(dāng)屬生物工程和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，前三季度總產(chǎn)值達(dá)到1300億元，同比增長(zhǎng)256.6%。隨著更多企業(yè)落戶亦莊，全年亦莊產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)凈吸納量近15萬(wàn)平方米，空置率已經(jīng)從21.6%降至11.7%。
針對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，高力國(guó)際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難認(rèn)為，未來(lái)五年，北京的城市格局和產(chǎn)業(yè)分布將出現(xiàn)翻天覆地的變化，新一輪的產(chǎn)業(yè)更替、城市功能更新和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重構(gòu)將為北京這座千年古都注入新的活力，進(jìn)一步加速京津冀城市群的發(fā)展，甚至成為引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展高地。
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