中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）房屋“公攤面積”廢與存的話題，近日被內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳的“已將取消公攤面積的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部”的回復(fù)再次引爆。公攤面積一直被人們認(rèn)為是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，消費(fèi)者大多搞不清楚買到的以建筑面積計(jì)價(jià)的房子，實(shí)際居住面積到底是多少，由此導(dǎo)致的糾紛與爭議也層出不窮。
公攤有多少難算清
買房的時候，您會關(guān)注房子的得房率嗎？會詢問房子的公攤面積是多少嗎？不久前，“110平方米的房子到手僅61平方米”的話題上了微博熱搜，引起人們的廣泛關(guān)注。
據(jù)《法治日報(bào)》8月16日報(bào)道，山東省青島市的一名消費(fèi)者全款購入某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅，當(dāng)時銷售人員告訴她，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會達(dá)到31%。然而，2021年9月，消費(fèi)者準(zhǔn)備收房時卻傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室，實(shí)際套內(nèi)面積僅有61平方米左右，公攤面積占比達(dá)46%。
那么什么是公攤面積？根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
“將近1米厚的外墻，有一半的面積算作套內(nèi)建筑面積。開發(fā)商銷售時有意混淆公攤、公攤系數(shù)、公攤率、套內(nèi)建筑面積等概念，各種專業(yè)術(shù)語堆砌起來，直接就把人繞暈了，根本不知道實(shí)際到手的套內(nèi)面積到底有多大。”在北京鏈家增光路店，看了好多套二手房卻一直沒有出手的消費(fèi)者李先生對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者吐槽道。
其實(shí)，消費(fèi)者有關(guān)公攤面積的疑惑由來已久。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，人們習(xí)慣性地認(rèn)為公攤面積無非就是走道和電梯，但實(shí)際上公攤面積包括兩部分，一是保障業(yè)主正常生活所必需的公共建筑面積，二是單元與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
“消費(fèi)者想算明白公攤面積基本上是不太可能的?！苯鹂频禺a(chǎn)集團(tuán)副總裁方明富曾表示:“公攤包括門廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及為本棟樓服務(wù)的設(shè)施，比如房頂二次加壓的水箱，以及消防設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。實(shí)際上，消費(fèi)者想測量、計(jì)算，都是非常復(fù)雜而且極其困難的?！?/p>
公攤面積易惹糾紛
“在現(xiàn)實(shí)生活中，公攤部分、公共部分（除公攤之外，不計(jì)入房本分?jǐn)偯娣e，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等）對于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。有些小區(qū)的公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒有產(chǎn)生收益，由此產(chǎn)生的糾紛屢見不鮮?！蓖跤癯急硎?。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“公攤面積背后的利益空間巨大，比如公攤面積一般都會跟裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用綁定在一起。一些供暖部門、物業(yè)、裝修公司在計(jì)費(fèi)時，往往都是按更有利可圖的建筑面積收取費(fèi)用，公攤面積糊里糊涂，卻要常年為此埋單，消費(fèi)者覺得不合理也在情理之中?！?/p>
圍繞公攤面積還常會滋生諸多糾紛，比如小區(qū)中司空見慣被出租出售的地下車庫、內(nèi)部經(jīng)營性場所等，是否被算進(jìn)公攤面積？如果回答為“是”，那么出租出售的收益理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可現(xiàn)實(shí)生活中鮮有物業(yè)愿意向業(yè)主共享這部分收入。
值得關(guān)注的是，近日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳在回復(fù)某政協(xié)委員提出的《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時表示，已將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，公攤面積的相關(guān)話題引起了人們的廣泛關(guān)注，這說明該問題關(guān)系到廣大購房者的切身利益，公攤面積制度的存廢確實(shí)需要有關(guān)部門積極做思考和研究，這對保障購房者權(quán)益具有積極的作用。
公攤計(jì)算需全面衡量
既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么能不能取消呢？在業(yè)內(nèi)人士看來，取消公攤面積不可能一蹴而就，因?yàn)槠溆锌赡軙绊懙劫彿空叩臋?quán)利。因?yàn)樵凇渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
針對“取消公攤面積”的熱議，正在北京房山某項(xiàng)目看房的劉先生對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“銷售員告訴我兩居室的得房率是70%多，100平方米相當(dāng)于有30平方米是公攤。但是，并沒有說公攤都有哪些部位。公攤面積取消或者不取消不是問題的焦點(diǎn)，消費(fèi)者要的是明明白白消費(fèi)，不要讓公攤成為一本糊涂賬。建議在售樓處做一個像‘一房一價(jià)’那樣的公示，把公攤的計(jì)算方式公示清楚?！?/p>
王玉臣表示，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分?jǐn)偂?/p>
據(jù)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者了解，目前，在北京，消費(fèi)者與開發(fā)商簽訂房屋購買合同時，一般合同中都會顯示以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并要填寫商品房的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)、預(yù)測建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e等信息。
“銷售人員賣房時一般會告訴消費(fèi)者每平方米多少錢，然后按建筑面積計(jì)算出總價(jià)。簽合同時，房屋總價(jià)不變，但是合同是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，此時的單價(jià)會高于按建筑面積計(jì)價(jià)。但不管怎么說，房屋總價(jià)是不會變的，只是計(jì)算方式不一樣。”張大偉告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者。
張大偉指出，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售。對于現(xiàn)房和二手房來說，購房者可以“所見即所得”。而是否以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)對于購房者支付的房價(jià)款來說基本沒什么影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，會影響物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)。
內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳也在對政協(xié)委員的提案的答復(fù)中稱：“鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價(jià)依據(jù)已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)，首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡， 因此實(shí)施的難度較大，周期較長?！?/p>
王玉臣認(rèn)為，公攤部分是客觀存在的，不論是銷售的時候，還是交房的時候，如果做到對公攤部分充分公示，公開透明，那么涉及到公攤面積問題的糾紛勢必會大大減少。
“如果取消公攤面積，入住后對公共部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任都可能發(fā)生問題。如果購房人個人無力管理，則將影響小區(qū)的整體品質(zhì)及全體業(yè)主的權(quán)益，因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題?！北本┦锌颠_(dá)律師事務(wù)所律師孟麗娜對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示。
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公攤面積合理最重要
有的消費(fèi)者認(rèn)為公攤面積越小越好，這樣得房率比較高，那么事實(shí)是這樣的嗎？在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池看來，公攤面積十分重要，并不是越小越好。
她告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，往往會以犧牲社區(qū)居住質(zhì)量為代價(jià)，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。
不同類型的房屋公攤面積不一樣。一般來說，多層建筑的公攤面積在8%—15%；小高層的公攤面積在10%—20%左右；高層的公攤面積一般在25%—30%。而公共設(shè)施、走廊越多，公攤面積也會越大，同樣，樓層越高，隨著電梯及消防等公共設(shè)施的增多，公攤面積也會越大。
趙秀池認(rèn)為，個別開發(fā)商貨不對板，夸大公攤面積，這應(yīng)該通過加強(qiáng)監(jiān)管來解決，而不是僅靠取消公攤面積就能解決的?？傮w來說，公攤面積既不是越小越好，也不是越大越好，而應(yīng)根據(jù)社區(qū)特點(diǎn)合理安排。更重要的是，要讓購房者明明白白買房子，讓公攤面積不再“霧里看花”。趙秀池還提醒廣大購房者：市場上宣稱的所謂“零公攤”一般多為噱頭。
