中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）如果你是房貸一族，會(huì)選擇哪種還款方式？近期，多家銀行在住房按揭貸款方面推出了“先息后本”“氣球貸”等多種還款方式，甚至還有“月供本金低至1元”之類的宣傳，引發(fā)人們廣泛關(guān)注。在這種情況下，如何還款？是否合算？不同的還款方式又適合什么人群？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。
多家銀行“更新”還款方式
在房貸利率不設(shè)下限后，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈。在低利率環(huán)境中，如何在日益“內(nèi)卷”的貸款市場(chǎng)中突圍，成為各家銀行亟須解決的問(wèn)題。
近期，多家銀行紛紛靈活調(diào)整住房按揭還款方式。例如，建設(shè)銀行存量房貸可申請(qǐng)調(diào)整還款方式，降低月供，還款方式變?yōu)椤跋认⒑蟊尽?；部分分行針?duì)新申請(qǐng)房貸的客戶推出了“輕松供”。興業(yè)銀行也推出“隨薪供”，可將存量房的房貸還款方式改為“先息后本”。平安銀行則一口氣推出4種特色還款方式，分別為“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”。
通過(guò)建設(shè)銀行APP，房貸消費(fèi)者劉先生給記者做了演示——在“我的貸款”欄目中，可以選擇“還款計(jì)劃調(diào)整”，進(jìn)入“降低月供”的頁(yè)面；針對(duì)“最低償還”選項(xiàng)，本金最低可選1元，“降低期數(shù)”選項(xiàng)只能選擇1—24期，“未還本金后期還款方式”只能選擇“剩余期限每月分期攤還”。
劉先生表示：“我嘗試點(diǎn)擊還款計(jì)算，想看看利息總額，但頁(yè)面只顯示了前三期的“本金1元+利息”，并沒(méi)有顯示24期后的月供金額。目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)的有些問(wèn)題還不夠明確，比如到底本金加利息要還多少錢(qián)、申請(qǐng)后如果LPR下降還款利息是否也會(huì)下降等，這些問(wèn)題都不清楚?！币虼?，他暫時(shí)并不打算變更還款方案。
這些新的還款方式都是什么意思？民生銀行北京航天橋支行客戶經(jīng)理盧女士對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，各家銀行對(duì)不同的還款方式都有相應(yīng)的具體要求，不過(guò)總體而言，“先息后本”是指貸款放款之后，先支付利息，然后按還款約定支付本金的還款方式；“二階段還款”是指前三年可以按月付息、無(wú)需償還本金，然后在剩余貸款期限內(nèi)按月等額本息還款，通常貸款期限不少于10年、不超過(guò)30年；“氣球貸”是指借款人按約定的總期數(shù)計(jì)算每期月供，在貸款前期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。
采用新還款方式得算好賬
在上述還款方式中，“先息后本”和“氣球貸”是最受消費(fèi)者關(guān)注的類型，“氣球貸”的消息還一度沖上社交平臺(tái)的熱搜。
一部分消費(fèi)者認(rèn)為，“先息后本”每月還款不多，相當(dāng)于變相降低了購(gòu)房門(mén)檻，短期內(nèi)減輕了還款壓力。但也有消費(fèi)者表示，這些新方式看似初期月供壓力較小，但實(shí)際支付的利息總額更多，加大了后續(xù)的還款壓力。
那么，“先息后本”還款方式到底是否劃算？記者對(duì)此進(jìn)行了演示計(jì)算（實(shí)際須以銀行計(jì)算為準(zhǔn)，下同）：以貸款總額100萬(wàn)元、時(shí)限30年當(dāng)下、房貸新政調(diào)整后首套房貸利率3.4%為準(zhǔn)，按等額本息的還款方式來(lái)計(jì)算，每月需要償還金額約為4434.81元，共需償還利息總額為596533.09元；若按“先息后本”還款方式來(lái)計(jì)算，因?yàn)楝F(xiàn)有的“先息后本”還款方式大多有期限設(shè)置、不能超長(zhǎng)期選擇，記者以前期36個(gè)月“先息后本”、每月還1元本金的還款方式來(lái)計(jì)算，則前36個(gè)月每月只需還1元本金，月供在2800元至2900元之間，前3年總利息為101999.88元，3年后還款利息共為529580.42元，總體計(jì)算還款利息為631580.3元，較等額本息還款方式利息多了35047.21元。
針對(duì)“氣球貸”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，“氣球貸”就是長(zhǎng)貸短供，在前期分期償還本息，剩余本金到期一次性償還。因其前期每期還款金額較小，在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”像是個(gè)氣球，所以被命名為“氣球貸”。他進(jìn)一步表示：“如果您選擇了氣球貸，千萬(wàn)要注意，低月供只是暫時(shí)的，如果沒(méi)有規(guī)劃好，氣球的大尾巴一點(diǎn)也容不得忽視?！?/p>
以貸款總額100萬(wàn)元、期限為5年、利率為5%計(jì)算，采用等額本息的還款方式，每個(gè)月月供約為18870元。如果在“氣球貸”的還款方式下，約定前4年零11個(gè)月的月供金額為“貸款期限20年、還款方式為等額本息”的月供金額，則前4年零11個(gè)月每個(gè)月只需6599元月供，大約只是前者的三分之一。但是，到了最后一期，就需要一次性歸還剩余本金83.7萬(wàn)元，以及當(dāng)月3940元的利息。
而且，從還款結(jié)果來(lái)看，在等額本息的還款方式下，5年一共還了113.27萬(wàn)元，利息為13.2萬(wàn)元左右；而在“氣球貸”的還款方式下，總共還款金額約為123.08萬(wàn)元，利息為23.08萬(wàn)元，利息比前者增加了約80%。
須根據(jù)自身需求合理規(guī)劃
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員楊海平對(duì)記者表示，各家銀行紛紛推出按揭貸款特色還款方式，一方面是響應(yīng)政策，支持房地產(chǎn)企穩(wěn)，另一方面，住房按揭貸款仍然是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，商業(yè)銀行希望通過(guò)靈活多變的方式吸引客戶入場(chǎng)，優(yōu)化信貸資產(chǎn)配置。
招聯(lián)首席研究員董希淼則認(rèn)為，“先息后本”“氣球貸” 等都是針對(duì)房貸客戶還款方式做出的優(yōu)化，只是“氣球貸”針對(duì)的是新增房貸，“先息后本”主要針對(duì)的是存量房貸。其主要針對(duì)兩類人群：一是短期內(nèi)收入有所下降、還款壓力較大的新市民；二是工作時(shí)間不長(zhǎng)、但未來(lái)收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式能夠幫助他們減緩短期還款壓力，在更長(zhǎng)周期內(nèi)平衡好收入和支出。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“先息后本”的還款方式比較適合那些前期資金緊張，但預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多可支配資金的借款人。“氣球貸”看似能緩解借款人前期的經(jīng)濟(jì)壓力，但是并不適合所有人。因?yàn)椤皻馇蛸J”需要借款人有合理的還款規(guī)劃，畢竟低月供只是暫時(shí)性的，一旦借款到期就需要一次性還清欠款。所以“氣球貸”比較適合當(dāng)下資金緊缺，但預(yù)期收入很高的人。
接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)銀行會(huì)推出更多的創(chuàng)新舉措來(lái)吸引客戶。值得注意的是，房貸還款方式?jīng)]有絕對(duì)的優(yōu)劣之分，適合自己的才是最好的，建議借款人基于個(gè)人和家庭需求，仔細(xì)了解各種房貸還款方式的特點(diǎn)，合理評(píng)估還款能力，根據(jù)自身需求合理規(guī)劃，不可因?yàn)榍捌谶€款壓力較小而盲目借貸。
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