中國消費者報訊 如今，沒有哪個開發(fā)商敢說自己的日子好過，如果有，那多半也是假話。尤其是面對融資的嚴(yán)厲監(jiān)管，房地產(chǎn)行業(yè)未來將發(fā)生怎樣的變化，是當(dāng)下業(yè)內(nèi)最關(guān)心的話題。
近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展正處于轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)行業(yè)也從曾經(jīng)的“發(fā)動機”向“穩(wěn)定器”角色轉(zhuǎn)變。而在穩(wěn)中求進的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了明顯分化并進入存量化和高質(zhì)量發(fā)展階段。健康、安全、智慧、數(shù)字化成為行業(yè)討論的高頻詞，我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著升級消費需求、科技改革創(chuàng)新、合理引入資本、精細化運營等多重挑戰(zhàn)。
今年8月，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清曾撰文提醒稱，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。對房企有息負債規(guī)模醞釀進行嚴(yán)格管控，精準(zhǔn)直擊房企發(fā)展命脈，這意味著房地產(chǎn)融資環(huán)境再次迎來較大力度收緊，或?qū)π袠I(yè)游戲規(guī)則做出改變，終結(jié)此前房企高速發(fā)展所依賴的金融紅利，推動行業(yè)進入管理紅利時代。
中國房地產(chǎn)市場發(fā)展有三個階段，一是2002年之前，企業(yè)依賴的是土地紅利，誰能拿到地誰就能賺錢，市場供不應(yīng)求，什么樣的房子都能賣出去?，F(xiàn)在招拍掛的土地越來越貴，行業(yè)形勢也發(fā)生了變化，很多城市已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，房企拿地越來越謹慎。
二是2002年實施土地招拍掛制度后，企業(yè)發(fā)展依賴的是金融紅利，誰有能力獲得銀行、資本支持，誰就能多拿地、賺大錢，基本上高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式做得比較極致的房企發(fā)展都比較快。為什么會如此?比如一家房企有20億元資金，如果不加任何杠桿，買一塊地需要15億元，剩下5億元的自有資金作為建設(shè)費用，房地產(chǎn)行業(yè)一般有8%～10%的利潤就算比較高，可能3年之后房子全部賣完，房企實現(xiàn)2億元利潤。如果其拿15億元投三塊地，手上有5億元自有資金，剩下的資金缺口靠融資，同時推進三個項目，那么同樣是3年后，每塊地都可能帶來2億元利潤，接著再這樣利用杠桿，就可以讓資金不斷翻倍，越滾越快。但是，監(jiān)管限制房企債務(wù)增長空間之后，這套發(fā)展邏輯就不再適用。
第三階段就是管理紅利時代。幾乎所有房企高管都認可加強融資監(jiān)管的必要性和對行業(yè)發(fā)展的重要性，認為其針對的是全行業(yè)的企業(yè)而不是某些企業(yè)，是重要游戲規(guī)則的改變，其影響力不亞于2002年實施的土地招拍掛制度，將徹底終結(jié)金融紅利階段，迎來管理紅利時代。房企必須轉(zhuǎn)變思路，不要抱有幻想，要從開發(fā)人過渡到手藝人，在管理紅利時代，向管理要效益，提高單體項目的品質(zhì)和盈利能力。
未來不再是上規(guī)模、鋪攤子、上杠桿的時代，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度將趨向平穩(wěn)，市場競爭格局將相對穩(wěn)定，頭部房企依靠自身規(guī)模優(yōu)勢，地位將更加穩(wěn)固，同時，排名靠后的房企實現(xiàn)超越的難度進一步加大。此外，高負債率房企將面臨較大的發(fā)展壓力，低負債率房企則迎來發(fā)展機會。
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