中國消費者報報道（記者孫蔚）2021年，堪稱中國樓市跌宕起伏之年，上半年還是萬人搶房，下半年房企“爆雷”、成交銳減不絕于耳。那么，2022年樓市走勢如何？在堅持房住不炒的總基調(diào)下，穩(wěn)字當(dāng)頭、良性循環(huán)成為2022年樓市的關(guān)鍵詞。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2022年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“前低后高”的走勢，隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進而走向良性循環(huán)。
依次全鏈降溫
“2021年，二手房、新房和土地市場依次從歷史高位快速下降到歷史低位，形成了全鏈降溫，節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場最明顯的特點。”針對2021年的市場表現(xiàn)，貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者如此總結(jié)。他進一步解釋稱，2021年房地產(chǎn)市場的降溫首先出現(xiàn)在二手房市場。從3月到9月，二手房市場呈跌宕起伏態(tài)勢，成交量在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月，50城的二手房成交套數(shù)創(chuàng)2019年以來歷史新高，4月起成交量持續(xù)下降，9月創(chuàng)2019年以來的歷史單月最低值（除疫情、春節(jié)等特殊時點外）。
隨后，新房市場開始降溫。從6月到10月，新房成交量從2016年以來的同期最高跌至同期最低。上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長，6月單月創(chuàng)2016年以來歷史同期最高水平。7月銷售面積單月同比增長轉(zhuǎn)負，至11月單月銷售規(guī)模為2016年以來同期最低。
接著，土地市場經(jīng)歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。在2021年第一批集中供地時，房企拿地積極，平均成交率高達95%，溢價率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地時，房企拿地積極性全面降低，出現(xiàn)大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價率降至4.0%，全年土地成交規(guī)模自2019年以來首次同比大幅下降。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，與以往市場下行不同，2021年的市場迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián)，肇始于房企，也進一步影響房企。隨著“三線四檔”對房企有息負債規(guī)模增速進行管控，加之房地產(chǎn)貸款集中度管理進一步收緊開發(fā)貸款，導(dǎo)致房企融資規(guī)模明顯下降，債務(wù)違約風(fēng)險凸顯。而信貸收緊也導(dǎo)致購房者貸款難度加大，房企資金鏈壓力驟增，于是房企信用違約頻發(fā)，爆雷的房企從位列行業(yè)TOP50到千億房企，再到龍頭房企。
釋放積極信號
房地產(chǎn)業(yè)作為國內(nèi)最大的消費市場，是穩(wěn)增長、擴內(nèi)需、建設(shè)強大國內(nèi)市場的重要領(lǐng)域。同時，由于規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，房地產(chǎn)業(yè)又對經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。
當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題得到了相關(guān)部門的關(guān)注。9月下旬，央行貨幣政策委員會例會明確提出“要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”，釋放了個人按揭貸款邊際放松的積極信號。
12月6日，中共中央政治局召開會議，明確要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。同日，中國人民銀行宣布，將于12月15日降準0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。
12月8日-10日召開的中央經(jīng)濟工作會議上，對于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)除了對“房住不炒”定位的堅持，還提出加強預(yù)期引導(dǎo)，堅持租購并舉，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等。
嚴躍進認為，針對房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的表述是近年來首次提及，釋放出很強的信號意義，對重建行業(yè)信心，解決當(dāng)前行業(yè)遇到的問題，都有至關(guān)重要的作用。最近，包括央行及住建部在內(nèi)的眾多部門，關(guān)于房地產(chǎn)提及最多的就是“穩(wěn)”與“良性循環(huán)”，“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”被市場普遍認為是2022年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。
轉(zhuǎn)變發(fā)展模式
“2021年的市場波動打破了‘房價不會下跌、房企大而不倒’的迷信，房地產(chǎn)市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風(fēng)險的發(fā)展模式。”中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立對《中國消費者報》記者直言。他預(yù)計，2022年將會出現(xiàn)以“提質(zhì)”取代“增量”的行業(yè)現(xiàn)象，在以往高杠桿、高耗能的房企中，部分房企在被兼并后將逐步退出市場，另一部分房企將會深耕存量改造業(yè)務(wù)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，如今，房地產(chǎn)業(yè)站在了歷史拐點，需要探索新的發(fā)展模式。在他看來，關(guān)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的討論不應(yīng)該僅限于房企，應(yīng)該包括多元供應(yīng)渠道和供應(yīng)主體、多元房屋類型。在供地類型和土地出讓方式等方面也能有所創(chuàng)新。
那么，2022年將如何促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展？不久前，住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時表示：一要保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，落實城市主體責(zé)任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。二要增強調(diào)控政策協(xié)調(diào)性、精準性，加強金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同，加強對城市調(diào)控工作“一對一”的指導(dǎo)監(jiān)督。三要堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。四要持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，完善市場監(jiān)管機制，切實維護群眾合法權(quán)益。
尹中立則認為，房地產(chǎn)市場的當(dāng)務(wù)之急是消除循環(huán)梗阻，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，這是中央對房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)提出的對策。按照該政策思路，2022年按揭貸款（包括首次購房、改善型購房）會得到支持，按揭貸款的速度會適度加快，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)會得到展期，房地產(chǎn)行業(yè)的流動性風(fēng)險將得到緩解”。
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