中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）房子長(zhǎng)年空置，沒有享受過物業(yè)服務(wù)，卻要全額交物業(yè)費(fèi)。這個(gè)問題一直是眾多空置房業(yè)主的心病。近期，多地推出空置房物業(yè)費(fèi)打折的優(yōu)惠政策，如同投入平靜湖面的一顆石子，激起層層漣漪，引發(fā)人們的熱議。
多地試水空置房物業(yè)費(fèi)打折
2月28日，長(zhǎng)沙發(fā)布通知，自3月1日起，針對(duì)已辦理房屋交付手續(xù)卻未入住或未使用的空置房，物業(yè)費(fèi)繳納實(shí)行階梯式優(yōu)惠。交房次月起連續(xù)空置至第24個(gè)月，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納；從第25個(gè)月起至空置結(jié)束，按90%繳納。
長(zhǎng)沙并非最早吃螃蟹的城市。今年1月初，鎮(zhèn)江市發(fā)改委、市住建局、市市場(chǎng)監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)出通知，自2025年2月1日起，對(duì)連續(xù)空置6個(gè)月以上的住宅，經(jīng)業(yè)主書面告知、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，空置期間前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。空置超過24個(gè)月的由雙方協(xié)商確定，未協(xié)商或未能達(dá)成一致的，繼續(xù)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
而此前，青島就規(guī)定在普通住宅前期物業(yè)服務(wù)期間，若住宅連續(xù)空置6個(gè)月（含）以上，業(yè)主書面告知物業(yè)服務(wù)人并經(jīng)雙方確認(rèn)后，自空置之日起，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)（含電梯運(yùn)行費(fèi)）按不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定的60%交納，界定空置以水、電、氣均未使用為基準(zhǔn)，或者由雙方協(xié)商確定。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國已有十多個(gè)城市加入空置房物業(yè)費(fèi)打折的行列，其中大約一半城市位于江蘇，如鎮(zhèn)江、句容、無錫、宿遷、揚(yáng)州、常州等。而打折力度最大的是甘肅省蘭州市新城區(qū)：對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，申請(qǐng)通過的，物業(yè)費(fèi)按50%收取。
“這些政策的出臺(tái)，反映了各地政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)以及業(yè)主訴求的積極回應(yīng)?！敝袊飿I(yè)管理協(xié)會(huì)專家組成員李明對(duì)記者分析說，“通過打折優(yōu)惠，一定程度上緩解了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力，也有助于平衡物業(yè)與業(yè)主之間長(zhǎng)期存在的矛盾?！?/p>
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)物業(yè)服務(wù)提質(zhì)
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，空置房現(xiàn)象屢見不鮮。而物業(yè)費(fèi)作為一項(xiàng)每月固定的支出，對(duì)于空置房業(yè)主來說，無疑是一筆負(fù)擔(dān)。因此，物業(yè)公司和業(yè)主在空置房物業(yè)費(fèi)問題上一直爭(zhēng)議不斷。業(yè)主們覺得自己沒實(shí)際享受到物業(yè)服務(wù)，全額繳費(fèi)不合理；物業(yè)公司則強(qiáng)調(diào)公共服務(wù)成本不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別房屋空置就減少。
業(yè)主劉先生在長(zhǎng)沙擁有三套房產(chǎn)，其中兩套因地段不佳一直未能成功出租?！耙郧懊總€(gè)月看著物業(yè)費(fèi)賬單心里就發(fā)愁，房子空著，不僅沒收益還得往外掏物業(yè)費(fèi)?！眲⑾壬鸁o奈地對(duì)記者說，“現(xiàn)在好了，物業(yè)費(fèi)打折，每個(gè)月能省下好幾百塊。錢雖說不算多，但積少成多，也能緩解一下經(jīng)濟(jì)壓力。”
對(duì)因工作變動(dòng)導(dǎo)致房屋空置的張女士來說，這一政策同樣是雪中送炭?！肮九晌议L(zhǎng)期到外地任職，房子突然空下來，我還擔(dān)心物業(yè)費(fèi)是個(gè)負(fù)擔(dān)。如果費(fèi)用能打折，感覺就像在寒冬喝了一杯熱茶，這政策真的太貼心了?！彼f。
北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成對(duì)記者表示，部分地方政府從民生與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，出臺(tái)了地方性文件允許空置房物業(yè)費(fèi)打折優(yōu)惠。一方面減輕業(yè)主開支壓力，改善民生；另一方面，降低房產(chǎn)持有成本，可以刺激人們的購房積極性。另外，通過降低業(yè)主費(fèi)用支出，在一定程度上緩解了對(duì)立情緒，有利于促進(jìn)雙方關(guān)系走向和諧。
從物業(yè)公司的角度來看，物業(yè)費(fèi)打折確實(shí)帶來了不小的沖擊。有物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們本身利潤就薄，空置房物業(yè)費(fèi)再一打折，收入直接減少。為了維持運(yùn)營，可能不得不削減一些服務(wù)項(xiàng)目，又怕引起業(yè)主不滿，真是兩難?！?/p>
不過，也有一些物業(yè)公司看到了其中的機(jī)遇。一家大型物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示：“這其實(shí)是一個(gè)促使物業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)的契機(jī)。收入減少了，物業(yè)就得思考怎么用更高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)留住業(yè)主。比如可以拓展家政服務(wù)、社區(qū)團(tuán)購等多元業(yè)務(wù)，尋找新的盈利點(diǎn)。”在該負(fù)責(zé)人看來，通過提升服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)從單純收取物業(yè)費(fèi)向綜合服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型，反而能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
近年來，我國房地產(chǎn)新開工面積持續(xù)下降，新樓盤減少，這意味著物業(yè)服務(wù)行業(yè)步入存量時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。為留住客戶，物業(yè)公司不得不接受業(yè)主降價(jià)訴求，或者主動(dòng)調(diào)整收費(fèi)策略，空置房物業(yè)費(fèi)打折也就成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的產(chǎn)物。
“這對(duì)物業(yè)行業(yè)來說，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。”李明表示，“通過提升服務(wù)質(zhì)量，拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，物業(yè)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！?/p>
空置房概念待界定
在青島擁有一套空置房的馮先生對(duì)記者說：“我因?yàn)楣ぷ髟蜷L(zhǎng)期在外地，房子一直空著。但對(duì)于怎么界定空置房，我有點(diǎn)困惑，比如有時(shí)候回家住幾天，這算空置嗎？希望能有更明確的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>
記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次發(fā)布空置房物業(yè)費(fèi)打折政策的城市，多數(shù)以房屋交付后未入住或未使用為基礎(chǔ)，再結(jié)合時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)來界定。像青島、鎮(zhèn)江等地規(guī)定連續(xù)空置6個(gè)月以上算空置房，長(zhǎng)沙則根據(jù)不同空置時(shí)長(zhǎng)設(shè)置階梯優(yōu)惠。在具體的界定方式上，有的以水、電、氣使用情況為標(biāo)準(zhǔn)來判斷，有的以業(yè)主書面告知與物業(yè)確認(rèn)這種方式……
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對(duì)記者表示，空置房目前還沒有一個(gè)全國統(tǒng)一的定義，通常是指長(zhǎng)期空置，未裝修、未入住、無水電消耗記錄。但現(xiàn)實(shí)生活中會(huì)存在一些問題，比如業(yè)主需要自己舉證證明房屋長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)，這個(gè)時(shí)候由物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)判，而評(píng)判本身具有一定的主觀性。
“目前空置房的界定確實(shí)是個(gè)難題?！蓖蹙贸杀硎?，不同的界定標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)導(dǎo)致政策執(zhí)行出現(xiàn)偏差，這也是全國推廣面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)。各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、物業(yè)服務(wù)成本差異巨大，要制定統(tǒng)一的空置房物業(yè)費(fèi)打折標(biāo)準(zhǔn)并不容易。一線城市物業(yè)費(fèi)普遍比三四線城市高，空置房占比也不一樣。要是統(tǒng)一打折幅度，可能對(duì)部分地區(qū)物業(yè)公司沖擊過大。
另外，針對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)能否減免，全國性法律尚未有明確規(guī)定。王久成、王玉臣均建議，該政策若想全國推廣，從國家層面制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)則，有上位法可依。各地在進(jìn)行細(xì)化時(shí)，需制定切實(shí)可行的操作方案，可以嘗試引入人工智能或網(wǎng)絡(luò)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做好《物業(yè)管理?xiàng)l例》與地方細(xì)則的銜接，明確各方權(quán)利義務(wù)，避免法律糾紛。
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