中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）老舊小區(qū)改造是關(guān)系到千家萬(wàn)戶切身利益的民生工程。近日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），圍繞破解在老舊小區(qū)改造中存在的難點(diǎn)、堵點(diǎn)問(wèn)題，完善老舊小區(qū)改造相關(guān)的規(guī)劃土地政策，提高改造支持力度，優(yōu)化公共服務(wù)設(shè)施，比如支持利用老舊小區(qū)周邊不能單獨(dú)利用的邊角地、零星用地等作為電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施和停放場(chǎng)所。
老舊小區(qū)改造涉及千家萬(wàn)戶
“在這兒住了幾十年了，一直盼著有個(gè)好的居住環(huán)境，現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境改造了，電、水都重新鋪設(shè)了，我們老年人住得更舒心，也更安全?！痹诒本┦泻５韰^(qū)海淀街道小南莊新區(qū)社區(qū)，看著完成改造煥然一新的小區(qū)面貌，居民劉大爺樂(lè)得合不攏嘴。
當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展已進(jìn)入存量更新階段，老舊小區(qū)改造作為重大民生工程和發(fā)展工程，事關(guān)群眾獲得感、幸福感、安全感。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2023年，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)22萬(wàn)個(gè)，惠及居民3800余萬(wàn)戶，約1億人。
自然資源部國(guó)土空間規(guī)劃局局長(zhǎng)張兵在解讀該政策時(shí)表示，老舊小區(qū)改造更新工作近年來(lái)成效顯著，但在規(guī)劃管理、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、政策工具、商業(yè)模式等方面尚未形成系統(tǒng)性匹配，亟待打通堵點(diǎn)，調(diào)動(dòng)政府、市場(chǎng)、社會(huì)積極性?！锻ㄖ窂纳罨{(diào)查評(píng)估、加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌、強(qiáng)化政策支持、優(yōu)化審批流程4個(gè)方面提出舉措要求，完善老舊小區(qū)改造相關(guān)的規(guī)劃土地政策，并提出加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的有關(guān)要求，提高老舊小區(qū)改造支持力度，將對(duì)促進(jìn)各地老舊小區(qū)改造工作發(fā)揮積極作用。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，在城市更新的背景下，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造升級(jí)一直備受關(guān)注。通過(guò)系統(tǒng)性規(guī)劃，可以強(qiáng)化老舊小區(qū)改造深度，注重加強(qiáng)綠色化、適老化的小區(qū)環(huán)境改造，推動(dòng)再生磚等綠色建筑材料使用，以及太陽(yáng)能路燈等節(jié)能設(shè)備的應(yīng)用。
補(bǔ)足公共服務(wù)設(shè)施短板
推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，通常需要處理復(fù)雜的權(quán)益資產(chǎn)關(guān)系，深入調(diào)查評(píng)估摸清底子是把握老舊小區(qū)改造方向的基本前提。對(duì)此，《通知》提出建立健全針對(duì)社區(qū)層面的資源資產(chǎn)調(diào)查與城市體檢評(píng)估體系，要求各地通過(guò)規(guī)劃單元及社區(qū)層面的規(guī)劃實(shí)施評(píng)估，充分了解改造更新需求和利益相關(guān)方意見(jiàn)，按照建設(shè)“宜居、宜業(yè)、宜游、宜學(xué)、宜養(yǎng)”的社區(qū)生活圈要求，在老舊小區(qū)改造中補(bǔ)足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，充分激發(fā)多元主體的更新意愿，鼓勵(lì)建立多元合作模式。另外，納入改造范圍的老舊小區(qū)，必須保證土地和房屋的權(quán)利清晰、合法且無(wú)爭(zhēng)議，原則上已完成不動(dòng)產(chǎn)登記。
如何利用閑置空間解決電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施和停放場(chǎng)所問(wèn)題，避免出現(xiàn)火災(zāi)事故，是不少老舊小區(qū)居民的“急難愁盼”問(wèn)題。據(jù)記者了解，部分地區(qū)已針對(duì)這一難題開(kāi)展相關(guān)探索，比如，南京市石榴新村改造項(xiàng)目基于控規(guī)地塊劃分更新片區(qū)，將周邊邊角地、夾心地、插花地、非居住用地一并納入更新范圍，解決地塊不規(guī)則、碎片化、規(guī)模效應(yīng)不足等問(wèn)題。
對(duì)此，張兵表示：“老舊小區(qū)改造不是簡(jiǎn)單地翻新屋子、增加綠化，更重要的是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等配套的系統(tǒng)改善。通過(guò)對(duì)規(guī)劃和土地政策的融合創(chuàng)新，以普惠透明加適度激勵(lì)的政策紅利，讓居民住得舒心，讓城市、社區(qū)更具活力，實(shí)現(xiàn)群眾滿意、多方共贏?！?/p>
《通知》要求梳理老舊小區(qū)內(nèi)及周邊的存量空間資源資產(chǎn)，了解居民需求期盼和現(xiàn)實(shí)困難，明確改造中應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足的養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、公共停車(chē)、充電裝置等公共服務(wù)設(shè)施短板。支持利用老舊小區(qū)周邊不能單獨(dú)利用的邊角地、零星用地等低效用地作為公共空間、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，特別是作為近期多次發(fā)生火災(zāi)事故的電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施和停放場(chǎng)所，切實(shí)保護(hù)群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。
優(yōu)化相關(guān)政策及審批流程
老舊小區(qū)往往存在自身用地局促緊張的問(wèn)題，如何積極探索適應(yīng)老舊小區(qū)改造特點(diǎn)的差異化土地政策，突出政策制度的靈活安排，成為《通知》考量的重點(diǎn)之一。
張兵表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些地方的改造受到規(guī)劃容積率、建筑高度等的限制，很難通過(guò)提高小區(qū)容積率的方式來(lái)完善相關(guān)配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)改造的財(cái)務(wù)平衡。
《通知》要求在加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌方面，各地要依據(jù)市縣國(guó)土空間總體規(guī)劃，按需加快編制城市更新相關(guān)詳細(xì)規(guī)劃，深化近期實(shí)施規(guī)劃和行動(dòng)計(jì)劃；在單元詳細(xì)規(guī)劃中統(tǒng)籌空間功能和建筑量，在不突破空間管控底線和總體規(guī)劃強(qiáng)制性?xún)?nèi)容的前提下，探索建筑量跨單元統(tǒng)籌的規(guī)則，處理好局部利益和整體利益，從而解決改造資金平衡難的問(wèn)題。
《通知》還強(qiáng)調(diào)優(yōu)化審批流程，鼓勵(lì)各地針對(duì)不同情形優(yōu)化規(guī)劃許可辦理程序和分類(lèi)管控規(guī)則。對(duì)于充電樁等按照設(shè)備管理的相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，以及老舊小區(qū)用地范圍內(nèi)的管線等基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，無(wú)需辦理規(guī)劃許可手續(xù)。涉及新增建設(shè)用地、改變土地用途和新增計(jì)容建筑面積等改變規(guī)劃條件的改造，應(yīng)履行法定程序。
據(jù)記者了解，為順利推進(jìn)老舊小區(qū)改造、提高居民們的滿意度，北京創(chuàng)新推出責(zé)任規(guī)劃師制度，在朝陽(yáng)區(qū)成立了“葵花籽”責(zé)任規(guī)劃師團(tuán)隊(duì)，通過(guò)社區(qū)調(diào)研，緊貼居民需求，實(shí)現(xiàn)了老舊小區(qū)改造全流程監(jiān)管。同時(shí)，還組織居民參與設(shè)計(jì)和管理，提高了城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平。2023年，“葵花籽”責(zé)任規(guī)劃師團(tuán)隊(duì)累計(jì)提供基層服務(wù)1500余次，其中老舊小區(qū)改造類(lèi)項(xiàng)目50余個(gè)、背街小巷等環(huán)境提升類(lèi)項(xiàng)目40余個(gè)，增強(qiáng)社區(qū)建設(shè)管理決策的科學(xué)性和治理方式的精細(xì)化水平。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者表示，近年來(lái)關(guān)于城市更新和老舊小區(qū)改造的政策不斷推出，隨著政策細(xì)化落地，老舊小區(qū)也從最初的以拆為主，逐漸向改造運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也要從傳統(tǒng)大拆大建的新增開(kāi)發(fā)，向帶有運(yùn)營(yíng)思維的精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變。
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