中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）作為“517新政”的延續(xù)，收購(gòu)商品房用作保障房的工作已在全國(guó)層面提檔加速。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)了收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，明確表示“收儲(chǔ)”工作將推廣到全國(guó)縣級(jí)以上城市。
“收儲(chǔ)”擴(kuò)容
距“517新政”出臺(tái)已經(jīng)過(guò)去了一個(gè)多月，各地積極跟進(jìn)，政策效果正在逐步顯現(xiàn)。值得一提的是，除了需求端降首付、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率之外，“517新政”還提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，這一新舉措引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注和討論。
近日，住建設(shè)召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，明確提出，各地要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力、有序、有效地開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。
住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重要決策部署，有利于推動(dòng)已建成存量商品房去庫(kù)存、助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，盤(pán)活存量資源加大保障性住房供給，配合保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)和“白名單”機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
住建部要求，市縣根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場(chǎng)庫(kù)存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，自主決策、自愿參與。要堅(jiān)持以需定購(gòu)，準(zhǔn)確摸清需求，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。
在具體操作方面，市縣要堅(jiān)持規(guī)范實(shí)施，防范各類風(fēng)險(xiǎn)，做到收購(gòu)主體規(guī)范、收購(gòu)過(guò)程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購(gòu)的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月末，全國(guó)商品房待售面積74256萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.8%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)24.6%。
中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，征集商品房用作保障性住房的相關(guān)政策出臺(tái)，有利于緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。另外，收購(gòu)現(xiàn)有新房作為保障性住房，可避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約成本，更好地滿足新市民、新青年的住房需求。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，通過(guò)收購(gòu)市場(chǎng)未售新房來(lái)改建保障房，有利于加快保障性住房供給，更好地滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置，在消化市場(chǎng)庫(kù)存、緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力等方面都有著積極作用，也有利于促進(jìn)房企加快項(xiàng)目竣工節(jié)奏。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)記者表示，收儲(chǔ)政策給予各市縣資金上的支持，能夠有效地幫助地方政府和企業(yè)將現(xiàn)有存量資產(chǎn)盤(pán)活?！笆諆?chǔ)”商品房用作保障房的政策落地，對(duì)于拿地房企、承租企業(yè)以及地方政府化債來(lái)說(shuō)，都能夠提供更好的支撐。
多地落實(shí)
6月24日，山東省青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)實(shí)施住房“以舊換新”工作的通知。其中提到，支持國(guó)有平臺(tái)公司將收購(gòu)的存量房源用作市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房等用途。對(duì)于收購(gòu)的相對(duì)零散的房源，可用于市場(chǎng)化租賃；對(duì)于通過(guò)企業(yè)或社區(qū)居民團(tuán)購(gòu)、資產(chǎn)置換等方式收購(gòu)的相對(duì)集中的房源，滿足“交通便利、配套齊全”的要求并符合我市保障性租賃住房有關(guān)規(guī)定的，可向項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)保障性租賃住房認(rèn)定，在取得認(rèn)定書(shū)后，享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
據(jù)記者了解，不僅僅是青島，自5月17日中國(guó)人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃后，近期已有多地發(fā)布政策，明確收購(gòu)商品房用作保障房。
6月17日，貴州省貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就《進(jìn)一步促進(jìn)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》）向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。《措施》擬提出推進(jìn)存量商品房去化，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格按照“以需定購(gòu)”的原則收購(gòu)商品房用作保障性住房、安置房，大力推行“房票”安置，加快推進(jìn)未建成交付安置房清零，支持企業(yè)購(gòu)買(mǎi)存量公寓作為保障性住房。
同日，廣東省惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告，將征集惠州市域內(nèi)7個(gè)縣（區(qū)）中心區(qū)域120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房，征集時(shí)間為2024年6月17日至7月17日。
5月27日，云南省昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布征集商品住房用作保障性住房公告，在五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，已建成未出售的商品住房項(xiàng)目，房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院等用作保障性住房。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度以來(lái)，湖北、寧夏、廣州、武漢等多地鼓勵(lì)收購(gòu)符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區(qū)、貴陽(yáng)、惠州、臨滄、大理州等也發(fā)布了征集商品房用作保障性住房的公告。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，此次住建部再次強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)條件成熟的項(xiàng)目盡快落地“收儲(chǔ)”政策，有望加快各地保障房房源的籌集速度。相關(guān)房企應(yīng)該抓住這個(gè)有利時(shí)機(jī)，積極主動(dòng)推進(jìn)相關(guān)工作。
難在“定價(jià)”
不過(guò)，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，目前明確提出“收儲(chǔ)”的城市并不多，規(guī)模也不大，政策落實(shí)之所以相對(duì)較慢，有多方面原因。其中，如何定價(jià)、收益不匹配、需求錯(cuò)位等，是制約當(dāng)前“收儲(chǔ)”開(kāi)展的難點(diǎn)問(wèn)題。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，征集房源如何定價(jià)是核心問(wèn)題，如果定價(jià)高，面臨的是資金虧損；如果定價(jià)低，企業(yè)會(huì)有抗性。同時(shí)，符合征集要求的商品房房源與保障房需求之間存在一定的區(qū)域、資金和相應(yīng)的配套匹配度問(wèn)題，要達(dá)成大量的房源征集目標(biāo)較為困難。
記者梳理了各地發(fā)布的“收儲(chǔ)”公告發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市都對(duì)房源的基本條件提出了要求，如單套面積、已取得竣工驗(yàn)收備案證明、權(quán)屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定的車(chē)位配比、可實(shí)現(xiàn)封閉管理、可拎包入住等。多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)，比如惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”，杭州臨安表示“以不超過(guò)周邊房源、車(chē)位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)”。此外，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化商品房作為安置房源則采用成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本+建安成本”。
粵開(kāi)證券研究院院長(zhǎng)羅志恒對(duì)記者表示，保障性住房需求與商品房庫(kù)存之間往往存在錯(cuò)位的情況。政府收儲(chǔ)將以存量新房、小戶型為主，且集中于高庫(kù)存且保障性住房缺口較大的城市，而保障性住房缺口較大的是一二線城市，但商品房去庫(kù)存緊迫性較高的卻是三四線城市。部分城市的商品房成本與收益不匹配，也導(dǎo)致收儲(chǔ)推進(jìn)有一定難度。部分城市的租金回報(bào)率偏低，租金可能無(wú)法覆蓋項(xiàng)目前期投入的利息支出及后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。
廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析認(rèn)為，整個(gè)收儲(chǔ)過(guò)程需要先摸排房源，然后是價(jià)格談判，考慮到配售型保障房的價(jià)格只有同區(qū)域商品房的五折左右，要實(shí)現(xiàn)資金平衡，收購(gòu)的價(jià)格會(huì)更低，因此該過(guò)程可能會(huì)比較長(zhǎng)，能落地多少項(xiàng)目有很大不確定性。
官方微信公眾號(hào)
官方微博
