中國消費者報報道（記者孫蔚）隨著當(dāng)前一系列精準(zhǔn)政策的實施，全國房地產(chǎn)市場有望進(jìn)入止跌回穩(wěn)的向好階段。近日，樓市再現(xiàn)重磅利好，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)文，要求加快推進(jìn)城中村改造項目，將政策支持范圍擴大到近300個地級及以上城市，并表示“通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造”，引起了業(yè)界的廣泛期待。
改造范圍擴容
城中村在城市中往往顯得十分突兀，其通常位于城市中心區(qū)域，但與當(dāng)前城市經(jīng)濟發(fā)展明顯脫節(jié)，土地資源未得到充分利用，居住環(huán)境和設(shè)施較為落后。
城中村改造是城市化進(jìn)程中的重要環(huán)節(jié)，一直以來備受重視，多次被相關(guān)政策提及。2023年4月28日，中央政治局召開會議，提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”等；2023年7月21日，審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。
按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴大到了近300個地級及以上城市。這些城市符合條件的城中村改造項目均可以獲得納入地方政府專項債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)提供城中村改造專項借款，適用有關(guān)稅費優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等政策支持，確保項目順利推進(jìn)。
億翰智庫首席研究員張化東接受記者采訪時表示，10月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策組合拳，其中一個“增加”就是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。本次通知印發(fā)后，這項增量政策將加速落地。
拉動市場需求
此次通知中有關(guān)“貨幣化安置”的表述，令業(yè)界充滿了期待。通知表示，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。
“這是繼11月13日財政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布多項減稅政策之后，再次推出的一項樓市利好政策，將從需求和供給兩端為促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供助力?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜對記者表示，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)，僅在35個大城市城中村改造規(guī)模就達(dá)170萬套，本次政策支持?jǐn)U圍后，滿足改造條件的城中村項目將更多，有望加快推動新增100萬套城中村改造和危舊房改造落地，對市場需求的拉動將更快體現(xiàn)出來。
中指研究院的測算數(shù)據(jù)顯示，新增100萬套城中村改造和危舊房改造，將帶動約1億平方米的住宅銷售，預(yù)計對市場成交總量的貢獻(xiàn)約為10%。
國海證券首席經(jīng)濟學(xué)家夏磊認(rèn)為，通過貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化，同時通過對城中村區(qū)域土地規(guī)劃合理調(diào)整，可拉動原址建設(shè)約5000億元的建筑安裝工程投資。
“貨幣化安置的方式應(yīng)該包括貨幣支付、房票支付等。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，目前各地都在紛紛推進(jìn)“房票”政策，老百姓早日拿到“房票”，可以更自由地選擇房源，有助于提高房屋安置的效率，也有助于各地消化庫存房源和促進(jìn)供求關(guān)系平衡，從而為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)助力。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，通過貨幣化安置的方式，城中村居民可以直接到市場上選擇心儀的住房，增加了市場的交易量，有助于直接帶動去化壓力大的城市消化存量房，加快解決房地產(chǎn)市場供求失衡問題，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)具有重要作用。
推動城市更新
我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到城市更新的重要時期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，由外延粗放式發(fā)展向內(nèi)涵集約式發(fā)展轉(zhuǎn)變。而城中村改造是城市更新的重要內(nèi)容，是從源頭上消除城市安全隱患、回應(yīng)人民群眾對美好生活的迫切期待、加快建設(shè)宜居韌性智慧城市的內(nèi)在要求。
“城中村改造對于居住條件較差、急需改善居住環(huán)境的家庭而言無疑是一個福音，還能徹底消除安全隱患，完善城市功能，提升城市形象?！庇輹苑医ㄗh。
城中村改造不僅是城市發(fā)展的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機遇。然而，城中村改造也面臨諸多挑戰(zhàn)。夏磊對記者表示，一方面，改造需要大量的資金支持，對地方政府而言，如何在落實政策的同時，避免增加地方債務(wù)風(fēng)險，確保改造項目的順利實施是一個關(guān)鍵問題；另一方面，改造需要大規(guī)模的土地資源，而城市土地資源有限，這或?qū)?dǎo)致土地資源的緊張。此外，高質(zhì)量的運營服務(wù)需求也對企業(yè)的運營能力和管理水平提出了更高的要求。
為此，通知要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案等，推動各項支持政策盡快落地見效，充分釋放我國新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟增長點。
虞曉芬建議，實施城中村改造，一個重要的原則是要先謀后動、動則必快、動則必成。各地應(yīng)利用好這一政策紅利，評估篩選符合條件的城中村改造項目，盡快啟動實施。
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