中國(guó)消費(fèi)者報(bào)北京訊（記者孫蔚） 隨著線下帶看恢復(fù)正常及房貸利率趨于下行預(yù)期之下，前期累積的需求加速入市變現(xiàn)，北京二手房市場(chǎng)繼續(xù)升溫，4月全市二手房網(wǎng)簽量約1.37萬(wàn)套，環(huán)比增加75.3%，同比下降4.7%。從鏈家實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，4月北京二手房成交量環(huán)比增加71.9%，同比增加14.1%。
疫情之后，北京二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇源于剛性需求的率先支撐，4月市場(chǎng)則呈現(xiàn)出向改善型需求輪動(dòng)的態(tài)勢(shì)。從成交總價(jià)段來(lái)看，4月總價(jià)450萬(wàn)元以上房源成交占比相較3月提高5個(gè)百分點(diǎn)。從面積段來(lái)看，4月90平方米以上房源成交比例相較3月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。換房需求是北京市場(chǎng)上的重要需求，剛需房源的業(yè)主是改善房源的潛在客戶，所以市場(chǎng)成交會(huì)呈現(xiàn)明顯的輪動(dòng)特征。
市場(chǎng)集中成交帶動(dòng)價(jià)格的上漲，4月北京二手房成交均價(jià)為57976元/平方米，環(huán)比上漲3.2%，同比下跌5.7%，跌幅收窄。分城區(qū)環(huán)比來(lái)看，13城中10城二手房均價(jià)環(huán)比上漲，其中通州漲幅最大，達(dá)到5.3%。同比來(lái)看，僅核心城區(qū)西城和東城房?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)，漲幅分別為2.7%和1.3%，其余城區(qū)普遍跌幅在3%以上，其中門頭溝區(qū)跌幅最大，為9.4%。整體來(lái)看，北京核心區(qū)域的供需矛盾相對(duì)緊張，且外圍大量的新房分流了二手房客戶，導(dǎo)致外圍區(qū)域的整體跌幅更大。
貝殼研究院相關(guān)分析師認(rèn)為，4月市場(chǎng)成交量雖然有明顯增長(zhǎng)，但是恢復(fù)力度并不大，反映出市場(chǎng)內(nèi)在動(dòng)力的不足：
第一，小陽(yáng)春延后到4月，但是4月交易量?jī)H為去年3月小陽(yáng)春水平的75%;
第二，按照三月底判斷，一季度的需求如果都“補(bǔ)”回來(lái)，二季度北京二手房成交量會(huì)增長(zhǎng)60%，但是4月成交量同比增長(zhǎng)14%，大幅低于預(yù)期，2020年1-4月鏈家二手房成交量恢復(fù)至去年同期的61%;
第三，周度數(shù)據(jù)看，成交拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
市場(chǎng)動(dòng)力不足的原因在于兩個(gè)方面：首先，疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)的沖擊開始顯現(xiàn)，未來(lái)收入不確定性增加影響客戶信心;第二，調(diào)控政策并沒(méi)有放松，LPR雖然下降，但是首付比例這一關(guān)鍵要素并未發(fā)生變化，影響市場(chǎng)預(yù)期和入市客戶的積極性。
從市場(chǎng)情緒來(lái)看，目前北京二手房市場(chǎng)買賣雙方市場(chǎng)情緒較為平穩(wěn)。4月北京二手房房源成交周期環(huán)比拉長(zhǎng)3天至161天，客源成交周期環(huán)比拉長(zhǎng)5天至98天，買賣雙方成交周期均已達(dá)到歷史高位水平。
從業(yè)主預(yù)期看，新入市業(yè)主并未出現(xiàn)明顯的漲價(jià)現(xiàn)象，4月新增房源掛牌均價(jià)環(huán)比微漲1%，基本趨于穩(wěn)定。從業(yè)主調(diào)價(jià)行為看，4月北京二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比環(huán)比提升4.8個(gè)百分點(diǎn)至16.6%，但是業(yè)主降價(jià)成交依舊是市場(chǎng)主流現(xiàn)象，超8成業(yè)主通過(guò)下調(diào)報(bào)價(jià)才能達(dá)成交易。
對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，北京當(dāng)期的高潛客源量(近三個(gè)月月均帶看4次以上)對(duì)下一期成交有較為明顯的預(yù)測(cè)作用，近一年的轉(zhuǎn)化比例穩(wěn)定在13%左右，按照這一比例推測(cè)5月北京二手房成交量將會(huì)下降15%左右，預(yù)計(jì)全市成交量約1.3萬(wàn)套左右，整體房?jī)r(jià)將穩(wěn)中微漲，預(yù)計(jì)漲幅不超過(guò)2%。
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